นอกจากนี้สหกรณ์การเคหะสามารถทำหน้าที่เป็นลูกค้าของงานได้ (มาตรา 740 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)

ถ้าไม่มีการซ่อม

ความไม่ซื่อสัตย์ของช่างซ่อมและหัวข้อเรื่องชาวบ้านที่ถูกขุ่นเคืองกลายเป็นประเด็นพูดคุยกันมานานแล้ว เพื่อจัดการกับปัญหาและแก้ไขปัญหาการซ่อมแซม ผู้อยู่อาศัยจำเป็นต้องดำเนินการดังต่อไปนี้:

• ติดต่อโดยตรง บริษัทจัดการ– ตัวแทนมีหน้าที่ต้องร่างการกระทำที่เหมาะสมโดยพิจารณาจากงานที่ควรดำเนินการ (หรือควรกำจัดข้อบกพร่อง)
• หากไม่มีการซ่อมแซม ผู้อยู่อาศัยจะต้องยื่นเรื่องร้องเรียนกับบริษัทก่อน จากนั้นจึงแจ้งกับเทศบาล (แผนกที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนของฝ่ายบริหารเมือง) อำนาจสูงสุดในการอุทธรณ์คือคณะกรรมการหลักของการตรวจสอบที่อยู่อาศัย
• ผู้อยู่อาศัยสามารถเรียกร้องให้แก้ไขปัญหาทั้งหมดหรือสิ่งนั้นได้ การซ่อมแซมที่ซับซ้อนตามข้อตกลงกับบริษัทจัดการ และกรณีปฏิเสธ ให้ไปขึ้นศาล
• ผู้อยู่อาศัยก็มีสิทธิที่จะ ฝ่ายเดียวเปลี่ยนบริษัทจัดการที่ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้

การตัดสินใจจะทำในที่ประชุมสามัญของเจ้าของในตอนท้าย ปีนี้(มาตรา 162 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัย) เอกสารทั้งหมดจะต้องโอนไปยังบริษัทจัดการใหม่หรือเจ้าของคนใดคนหนึ่ง (หากเลือกการจัดการโดยตรง)

เพื่อรองรับ สภาพปกติอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ต้องมีการบำรุงรักษาและซ่อมแซม

ในกรณีที่ทรัพย์สินเสียหายอย่างร้ายแรงจะต้องดำเนินการ ในกรณีอื่นๆ งานปัจจุบันก็เพียงพอแล้ว ต่อไปเราจะมาทำความเข้าใจแนวคิดการซ่อมแซมตามปกติและตามกฎหมายว่าอย่างไร

ใช้กับการซ่อมแซมในปัจจุบันอย่างไร? การซ่อมบำรุงอพาร์ทเมนท์ - ตามกฎหมายคืออะไร?

การซ่อมแซมคืออะไร? ทรัพย์สินใด ๆ จะต้องได้รับการดูแลโดยเจ้าของ (เจ้าของ) ให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม

บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและเคหะระบุว่าเจ้าของสถานที่ต้องรับภาระในการบำรุงรักษา ดังนั้นหากจำเป็น พวกเขาจะต้องดำเนินการซ่อมแซมที่จำเป็นกับพวกเขา

นอกจากนี้พวกเขายังมีส่วนร่วมในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางด้วย อาคารหลายชั้น(ต่อไปนี้จะเรียกว่า MKD)

ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมสำหรับค่าธรรมเนียมที่จัดทำโดยองค์กรบริการ ผู้ครอบครองสถานที่จะต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง

เจ้าของงานด้านทุนที่จริงจังยิ่งขึ้นนั้นดำเนินการโดยเจ้าของ ด้วยเหตุนี้ ความสำคัญอย่างยิ่งมีความแตกต่างระหว่างกิจกรรมเหล่านี้

เมื่อมอบหมายความรับผิดชอบในการซ่อมแซมสถานที่ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาว่าการดำเนินการใดเป็นของการซ่อมแซมประเภทใด กฎหมายแพ่งและการเคหะไม่ได้ตอบคำถามนี้

ข้อมูลที่เกี่ยวข้องสามารถหาได้จาก เอกสารกำกับดูแล Gosstroy แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย:

1. มติของคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 27 กันยายน 2546 N 170 “ เมื่อได้รับอนุมัติกฎและมาตรฐาน การดำเนินการทางเทคนิคหุ้นที่อยู่อาศัย”
2. คู่มือระเบียบวิธีเกี่ยวกับเนื้อหาและ MDK 2-04.2004

รายการงานที่เกี่ยวข้องกับการซ่อมแซมสถานที่ในปัจจุบัน

การปรับปรุงที่อยู่อาศัยในปัจจุบันคืออะไร?

ควรสังเกตว่าไม่มีรายการปัจจุบันโดยเฉพาะ (สถานที่อยู่อาศัยอื่น) ตามคำจำกัดความการกระทำดังกล่าวเกี่ยวข้องกับการขจัดปัญหาที่เกิดขึ้นและปรับปรุงสภาพของสถานที่

งานดังกล่าวไม่ควรทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ต่อสถานที่หรือส่งผลกระทบ โครงสร้างแบริ่ง, สมมติ ทดแทนโดยสมบูรณ์อุปกรณ์วิศวกรรม

งานอินไลน์ประกอบด้วยการทาสีพื้น ผนัง วอลเปเปอร์ ฝ้าเพดาน การเปลี่ยนอุปกรณ์ประปา การเปลี่ยนหน้าต่าง หม้อน้ำ การเปลี่ยนท่อ การซ่อมแซมสายไฟและเต้ารับ ว่าด้วยเรื่องการซ่อม พื้นที่ส่วนกลางและทรัพย์สินอื่น ๆ ในอาคารอพาร์ตเมนต์จากนั้นจึงสร้างรายการงานดังกล่าวโดยประมาณไว้ที่นี่

ตามกฎที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐเมื่อวันที่ 27 กันยายน พ.ศ. 2546 งานประเภทต่อไปนี้ถือเป็นงานต่อเนื่อง:

• การฉาบปูนและทาสีผนังและเพดาน
• การบูรณะพื้น
• การซ่อมแซมบันได รั้ว ราวบันได
• การเปลี่ยนและซ่อมแซมไส้ประตูและหน้าต่าง
• เติมหลุมบ่อ รอยแตก และรอยแยก;
• ฉนวนกันความร้อน แต่ละส่วนสถานที่ระหว่างการแช่แข็ง
• ซ่อมแซมและ การทดแทนบางส่วนท่อ, ก๊อก, เครื่องผสม, ปั๊ม;
• การบูรณะอุปกรณ์แก๊ส
• การซ่อมแซมองค์ประกอบรางน้ำเสีย
• เสริมสร้างพาร์ติชันที่มีอยู่
• การเปลี่ยนและซ่อมแซมพัดลมและอุปกรณ์ระบายอากาศอื่น ๆ
• การเปลี่ยนโคมไฟบริเวณทางเข้าและพื้นที่ส่วนกลาง
• การซ่อมแซมข้อผิดพลาดในเครือข่ายไฟฟ้า

และนี่ไม่ใช่งานทั้งหมดที่กำหนดไว้ตามกฎเหล่านี้ ของพวกเขา รายการทั้งหมดสามารถดูได้ในภาคผนวกที่ 7 ของกฎเหล่านี้ ภาคผนวกที่ 2 MDK 2-04.2004

ในเวลาเดียวกันเจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถกำหนดได้เมื่อสรุปข้อตกลงกับ บริษัท จัดการ ประเภทเฉพาะทำงาน

ความถี่ในการทำงาน

ควรทำการซ่อมแซมตามปกติในอาคารอพาร์ตเมนต์บ่อยแค่ไหน?

เพื่อสภาพที่น่าพอใจของสถานที่เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องประเมินสถานที่เป็นระยะและดำเนินการบำรุงรักษาอย่างทันท่วงที

การดำเนินการส่วนใหญ่ดำเนินการตามที่วางแผนไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการป้องกัน ปริมาณและรายการจะถูกกำหนดในระหว่างการตรวจสอบสถานที่เฉพาะตามเงื่อนไขที่มีอยู่ ณ เวลาที่ตรวจสอบ

ตามคำสั่งของคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 27 กันยายน 2546 N 170 กำหนดความถี่ของงานซ่อมแซมต่อเนื่องภายใน 3-5 ปี

เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณา ลักษณะทางเทคนิคสถานที่ (อาคาร) เองและสภาพภายนอกที่ส่งผลต่อสภาพของพวกเขา

ตามกฎแล้ว แผนสำหรับการดำเนินการดังกล่าวจะถูกจัดทำขึ้นล่วงหน้าตามข้อมูลที่ได้รับจากการตรวจสอบ ผู้พักอาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ควรทำความคุ้นเคยกับแผนนี้ตลอดจนการประมาณการงานที่เสนอ

อย่างไรก็ตามความจำเป็นในการจัดกิจกรรมดังกล่าวอาจเกิดขึ้นก่อนวันที่กำหนดในแผน ความต้องการนี้อาจเกิดขึ้นเมื่อ สถานการณ์ฉุกเฉินเมื่อได้รับคำชี้แจงจากผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์เกี่ยวกับความผิดปกติใด ๆ

ใครควรดำเนินการซ่อมแซมตามปกติ?

สำหรับงานประจำภายในอพาร์ทเมนต์ (สถานที่อื่น) เจ้าของ (ผู้เช่า) จะต้องดำเนินงานดังกล่าวโดยอิสระ เพื่อวัตถุประสงค์เหล่านี้ พวกเขายังสามารถเกี่ยวข้องกับองค์กรบุคคลที่สามได้ แต่การซ่อมแซมจะยังคงดำเนินการโดยมีค่าใช้จ่าย

การซ่อมแซมทรัพย์สินอาคารอพาร์ตเมนต์ควรดำเนินการโดยองค์กรบริการและ (หรือ) ผู้รับเหมาที่ดึงดูดพวกเขา

ขึ้นอยู่กับวิธีการจัดการที่เลือก HOA หรือบริษัทจัดการ:

• จัดทำแผนงานซ่อมแซมต่อเนื่อง
• กำหนดขั้นตอนในการดำเนินการ
• สรุปสัญญาสำหรับการดำเนินการ
• แจ้งเจ้าของเกี่ยวกับต้นทุนและขอบเขตของงาน

คำตอบสำหรับคำถามที่พบบ่อยที่สุด

คำตอบสำหรับคำถาม

การดำเนินการขององค์กรบริการในการซ่อมแซมทรัพย์สินทั่วไปในอาคารอพาร์ตเมนต์มักทำให้เกิดคำถามมากมาย ต่อไปเราจะดูคำถามที่พบบ่อยที่สุด

บริษัทจัดการควรดำเนินการอะไรอย่างต่อเนื่อง? ควรทำซ้ำว่ารายการงานโดยประมาณใน MKD ที่เกี่ยวข้องกับงานปัจจุบันมีอยู่ในมติของคณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 27 กันยายน 2546 N 170, MKD 2-04.2004 นอกจากนี้รายการงานเฉพาะยังรวมอยู่ในสัญญากับบริษัทจัดการด้วย ดังนั้นก่อนอื่นคุณควรศึกษาข้อตกลงที่ทำกับบริษัทจัดการก่อน จากนั้นจึงศึกษาเอกสารกำกับดูแลอื่นๆ

ผู้พักอาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถขอข้อมูลจากบริษัทจัดการเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่กำลังดำเนินอยู่และองค์กรที่ดำเนินการได้หรือไม่ สิ่งนี้เป็นไปได้เนื่องจากบทบัญญัติของมาตรา 161 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF จัดให้มีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับกิจกรรมของบริษัทจัดการ รวมถึงการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง เจ้าของมีสิทธิ์ได้รับข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุน ผู้รับเหมา และลักษณะอื่น ๆ ของงานที่ทำ

อะไรคือความแตกต่างระหว่างทุนและงานซ่อมแซมตามปกติ? งานปัจจุบันมีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสภาพที่น่าพอใจของสถานที่และป้องกันการสึกหรอก่อนวัยอันควร ซึ่งรวมถึงการบูรณะหรือซ่อมแซมองค์ประกอบแต่ละส่วนของสถานที่และการกำจัดความเสียหายเล็กน้อย งานด้านทุนส่งผลกระทบต่อโครงสร้างรับน้ำหนักและเกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด ระบบวิศวกรรม,อุปกรณ์,องค์ประกอบพื้นฐานอื่นๆ

จะทำอย่างไรถ้าบริษัทจัดการไม่ดำเนินการซ่อมแซมแบบอินไลน์? หากบริษัทจัดการไม่ผลิตตามที่ต้องการ งานปัจจุบันคุณไม่ควรละเลยสิ่งนี้ ไม่มีใครอยากชำระค่าบริการที่ไม่ได้ดำเนินการจริง หากพบข้อเท็จจริงดังกล่าว คุณควรเขียนเรื่องร้องเรียนไปยังประมวลกฎหมายอาญาก่อน หากวิธีนี้ไม่ได้ผล คุณสามารถร้องเรียนไปยังผู้ตรวจการเคหะหรือ Rospotrebnadzor ได้ อำนาจสุดท้ายในการแก้ไขปัญหานี้อาจเป็นศาล คุณสามารถลองแก้ไขปัญหานี้ผ่านทางสำนักงานอัยการ

ตามกฎแล้วบริษัทจัดการปฏิเสธที่จะดำเนินการซ่อมแซมบริเวณทางเข้าอาคารอพาร์ตเมนต์โดยอ้างถึงข้อเท็จจริงที่ว่าการดำเนินงานเหล่านี้ตามข้อตกลงการจัดการนั้นไม่ใช่ความรับผิดชอบของบริษัทจัดการ ในการดำเนินการซ่อมแซมดังกล่าวจำเป็นต้องมีการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่ของบ้านรวมทั้งเพิ่มเติม เงินสดซึ่งแน่นอนว่ายังไม่เพียงพอ

ในขณะเดียวกันตามข้อ 3.2.2 กฎและข้อบังคับสำหรับการดำเนินงานทางเทคนิคของสต็อกที่อยู่อาศัย" ซึ่งได้รับการอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของคณะกรรมการการก่อสร้างของรัฐแห่งสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 170 องค์กรในการให้บริการสต็อกที่อยู่อาศัยจะต้องรับประกันไม่เพียง แต่สภาพสุขอนามัยของบันไดที่ต้องการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสภาพดีด้วย โครงสร้างอาคาร, อุปกรณ์ทำความร้อนและท่อที่ตั้งอยู่บน บันได; อุณหภูมิและความชื้นมาตรฐานในบันได

และดังต่อไปนี้จากย่อหน้าที่ 3.2.9 ตามกฎและข้อบังคับที่ระบุ ความถี่ของการซ่อมแซมทางเข้าจะต้องสังเกตทุกๆ ห้าหรือสามปี ขึ้นอยู่กับการจำแนกประเภทของอาคารและการสึกหรอทางกายภาพ

การไม่มีข้อตกลงการจัดการของข้อที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันของ บริษัท จัดการในการดำเนินการซ่อมแซมทางเข้าไม่ได้ช่วยลดภาระผูกพันหลังเพื่อให้แน่ใจว่าได้รับผลประโยชน์และ สภาพความปลอดภัยถิ่นที่อยู่ของพลเมือง

แน่นอนว่าเราไม่ควรลืมว่าบริษัทจัดการไม่จำเป็นต้องดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับการซ่อมแซมครั้งใหญ่หากไม่มีการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่เจ้าของ

ตัวอย่างจาก การพิจารณาคดี : การซ่อมแซมทางเข้าอาคารพักอาศัยเป็นความรับผิดชอบของบริษัทจัดการ

บริษัทจัดการมีหน้าที่ดำเนินการซ่อมแซมทางเข้าอาคารที่พักอาศัย

ศาลตอบสนองข้อเรียกร้องที่บริษัทจัดการจำเป็นต้องดำเนินการซ่อมแซมทางเข้าอาคารที่พักอาศัยโดยเฉพาะเพื่อฟื้นฟูการฉาบปูนและทาสีผนังและเพดานของบันได
ศาลพบว่าก่อนหน้านี้ผู้ตรวจการเคหะได้ระบุการละเมิดกฎและข้อบังคับสำหรับการดำเนินงานทางเทคนิคของสต็อกที่อยู่อาศัย บริษัท จัดการได้รับคำสั่งให้กำจัดข้อบกพร่องซึ่งไม่ปฏิบัติตาม
ข้อโต้แย้งของ บริษัท จัดการเกี่ยวกับการไม่มีเงินทุนในการทำงานซ่อมแซมทางเข้าตลอดจนข้อเท็จจริงที่ว่างานที่ระบุไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาถูกปฏิเสธโดยศาล ศาลยังพบว่าข้อโต้แย้งของจำเลยที่ไม่มีมูลความจริงว่าการซ่อมแซมทางเข้าอาคารที่อยู่อาศัยในปัจจุบันตามสัญญานั้นจัดทำขึ้นโดยมีค่าธรรมเนียมเท่านั้นและโดยการตัดสินใจของที่ประชุมเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (ซม. คำพิพากษาอุทธรณ์ของศาลภูมิภาคมอสโก ลงวันที่ 10 มิถุนายน พ.ศ. 2556 คดีหมายเลขที่ 33-12585/2556)

การซ่อมแซมทางเข้าบ้านจะต้องดำเนินการให้ทันเวลา กำหนดโดยกฎและบรรทัดฐานการบำรุงรักษาทางเทคนิคของสต็อกที่อยู่อาศัย

ศาลสั่งให้บริษัทจัดการดำเนินการซ่อมแซมทางเข้าอาคารที่พักอาศัย รวมทั้งซ่อมแซมชั้นปูนปลาสเตอร์ที่เสียหายของผนังและฝ้าเพดาน ทาสีผนังด้วยกาว เที่ยวบินของบันได, เพดาน, ภาพวาดสีน้ำมันของหน้าต่าง, หม้อน้ำ, ราวบันได,ติดตั้งแฮนด์,สลัก,คืนสภาพ กรอบหน้าต่าง, ปฏิบัติงานอื่น.
ศาลระบุว่าองค์กรจัดการมีหน้าที่ต้องจัดเตรียมสภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยให้กับประชาชนและการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างเหมาะสม
ข้อเท็จจริงที่ว่าไม่มีคำวินิจฉัยของที่ประชุมใหญ่เจ้าของก็ไม่ได้เพิกถอนสิ่งที่ให้ไว้ กฎของกอสสตรอย(ข้อ 3.2.9.) ภาระผูกพันในการซ่อมแซมทางเข้าบ้านภายในระยะเวลาที่กำหนด (ซม. คำพิพากษาอุทธรณ์ของศาลภูมิภาค Murmansk ลงวันที่ 24 กรกฎาคม 2556 N 33-2479)

บริษัทจัดการมีหน้าที่ดำเนินการซ่อมแซมทางเข้าโดยไม่คำนึงถึงหนี้สินเจ้าของจำนวนหนึ่ง

ศาลพิพากษาให้บริษัทจัดการดำเนินการซ่อมแซมทางเข้าอาคารที่พักอาศัย ทั้งผนัง พื้น เพดาน ขั้นบันได ราวบันได ติดตั้งโครงใน ช่องหน้าต่างทางเข้า, ประตูในทางเดิน, ซ่อมสายไฟ, รางขยะ, งานอื่นๆ.
บริษัทจัดการโต้แย้งว่าเจ้าของบ้านหลายรายค้างชำระ การชำระค่าสาธารณูปโภคศาลประกาศว่าไม่สามารถป้องกันได้
ในเวลาเดียวกัน ศาลชั้นต้นที่สองตั้งข้อสังเกตว่าการกำหนดให้บริษัทจัดการมีหน้าที่ซ่อมแซมซึ่งเกี่ยวข้องกับเงินทุนมากกว่าการซ่อมแซมตามปกตินั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับกฎหมาย ( คำพิพากษาอุทธรณ์ของศาลภูมิภาคยาโรสลัฟล์ ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2555 คดีหมายเลข 33-3687)

บริษัทจัดการมีหน้าที่ดำเนินการ ตกแต่งใหม่ทางเข้างานเหล่านี้ไม่มีลักษณะเป็นทุน

ศาลตัดสินใจที่จะบังคับให้ บริษัท จัดการดำเนินการซ่อมแซมเครื่องสำอางที่ทางเข้าอาคารที่พักอาศัย: นำเพดานและผนังทางเข้าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมทาสีเพดานและผนัง
ศาลสรุปว่างานซ่อมแซมทางเข้าไม่มีลักษณะเป็นทุน (

I. S. Zuikov
เคะ วท.ผู้เชี่ยวชาญ "บีจี"

ตีพิมพ์ใน "หนังสือพิมพ์การบัญชี" ฉบับที่ 12/2559

ในช่วงสองปีที่ผ่านมาความสนใจของผู้เชี่ยวชาญในแวดวงการบัญชีมุ่งเน้นไปที่การซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ (MKD) เช่น การปรับปรุงครั้งใหญ่. ในเรื่องนี้การซ่อมแซมที่สำคัญอีกประเภทหนึ่ง - ปัจจุบัน - เกือบจะหลุดออกจากสายตา ต้องบอกว่าก่อนหน้านี้ปัญหาของการซ่อมแซมตามปกติในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่จัดการโดย HOA นั้นยังไม่ครอบคลุมทั้งหมด สิ่งนี้จะอธิบายการเขียนบทความนี้เป็นส่วนใหญ่

การซ่อมแซมอาคารในปัจจุบันประกอบด้วยชุดของการก่อสร้างมาตรการขององค์กรและทางเทคนิคเพื่อกำจัดความผิดปกติ (การคืนค่าการทำงาน) ขององค์ประกอบอุปกรณ์และระบบวิศวกรรมของอาคารเพื่อรักษาประสิทธิภาพการปฏิบัติงาน (วรรค 4 ของคำนำของส่วนที่ II ของกฎ และมาตรฐานการดำเนินงานด้านเทคนิคของสต็อกที่อยู่อาศัยได้รับการอนุมัติแล้ว มติของคณะกรรมการก่อสร้างแห่งรัฐรัสเซียลงวันที่ 27 กันยายน พ.ศ. 2546 ฉบับที่ 170 (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎข้อ 170) รายการงานที่แนะนำที่เกี่ยวข้องกับการซ่อมแซมตามปกติมีอยู่ในภาคผนวกหมายเลข 7 ของกฎข้อที่ 170:

1. ฐานราก
กำจัดการเสียรูปในท้องถิ่น, เสริมสร้างความเข้มแข็ง, การฟื้นฟู พื้นที่เสียหายฐานราก ท่อระบายอากาศ พื้นที่ตาบอด และทางเข้าชั้นใต้ดิน

2. ผนังและส่วนหน้าอาคาร
การปิดผนึกข้อต่อ การปิดผนึกและการบูรณะ องค์ประกอบทางสถาปัตยกรรม; การเปลี่ยนส่วนของการหุ้ม ผนังไม้ซ่อมแซมและทาสีอาคาร

3. พื้น
การเปลี่ยนแปลงบางส่วนของแต่ละองค์ประกอบ ปิดผนึกตะเข็บและรอยแตก เสริมสร้างความเข้มแข็งและการระบายสี

4. หลังคา
เสริมสร้างองค์ประกอบไม้ ระบบขื่อ, น้ำยาฆ่าเชื้อและการต่อต้าน; การแก้ไขปัญหาเหล็ก ซีเมนต์ใยหิน และหลังคาอื่นๆ เปลี่ยนใหม่ ท่อระบาย; ซ่อมแซมการกันซึม ฉนวน และการระบายอากาศ

5. อุดหน้าต่างและประตู
การเปลี่ยนและฟื้นฟูองค์ประกอบแต่ละส่วน (อุปกรณ์) และการอุดฟัน

6. ฉากกั้นอพาร์ตเมนต์
เสริมสร้างความเข้มแข็ง เปลี่ยนแปลง ปิดผนึกแต่ละพื้นที่

7. บันได ระเบียง เฉลียง (ร่มบังแดด) เหนือทางเข้า ทางเข้า ห้องใต้ดิน เหนือระเบียงชั้นบน
การฟื้นฟูหรือการเปลี่ยนแต่ละส่วนและองค์ประกอบ

8. พื้น
การเปลี่ยนและบูรณะแต่ละส่วน

9. เตาและเตาไฟ
งานแก้ไขปัญหา

10. การตกแต่งภายใน
การซ่อมแซมการตกแต่งผนัง เพดาน พื้นในส่วนต่างๆ ของทางเข้า ห้องเทคนิค และห้องเสริมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ทั่วไปอื่นๆ ของอาคาร

11. เครื่องทำความร้อนส่วนกลาง
การติดตั้ง การเปลี่ยน และการฟื้นฟูฟังก์ชันการทำงานขององค์ประกอบแต่ละส่วนและส่วนต่างๆ ขององค์ประกอบ ระบบภายใน ระบบความร้อนกลางรวมถึงห้องหม้อต้มน้ำของบ้านด้วย

12. การประปาและการระบายน้ำทิ้งการจัดหาน้ำร้อน
การติดตั้ง การเปลี่ยน และการฟื้นฟูการทำงานขององค์ประกอบแต่ละส่วนและส่วนประกอบของระบบประปาและท่อน้ำทิ้งภายใน การจ่ายน้ำร้อน รวมถึง หน่วยสูบน้ำในอาคารที่อยู่อาศัย

13. แหล่งจ่ายไฟและ อุปกรณ์ไฟฟ้า
การติดตั้ง การเปลี่ยน และการฟื้นฟูความสามารถในการทำงานของระบบจ่ายไฟฟ้าของอาคาร ยกเว้นอุปกรณ์และเครื่องใช้ภายในอพาร์ทเมนท์ ยกเว้นเตาไฟฟ้า

14. การระบายอากาศ
การเปลี่ยนและฟื้นฟูการทำงานของระบบระบายอากาศภายใน รวมถึงตัวพัดลมและระบบขับเคลื่อนไฟฟ้า

15. ถังขยะ
ฟื้นฟูการทำงานของอุปกรณ์ระบายอากาศและชะล้าง ฝาครอบวาล์วรวบรวมของเสีย และอุปกรณ์ประตู

16. อุปกรณ์ทางเทคนิคทั่วไปทั่วไปแบบพิเศษ
การเปลี่ยนและฟื้นฟูองค์ประกอบและชิ้นส่วนขององค์ประกอบพิเศษ อุปกรณ์ทางเทคนิคดำเนินการโดยองค์กรเฉพาะทางภายใต้สัญญากับเจ้าของ (หน่วยงานที่ได้รับอนุญาตจากเขา) หรือกับองค์กรที่ให้บริการสต็อกที่อยู่อาศัยตามระเบียบที่กำหนดโดยผู้ผลิตหรือกระทรวงอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง (แผนก) และตกลงกับหน่วยงานกำกับดูแลของรัฐ

17. การจัดสวนภายนอก
การซ่อมแซมและบูรณะส่วนที่ถูกทำลายของทางเท้า ทางรถวิ่ง ทางเดิน พื้นที่ตาบอดของรั้วและอุปกรณ์สำหรับกีฬา พื้นที่สาธารณูปโภคและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ ชานชาลาและเพิงสำหรับถังขยะ

ก่อนที่จะดำเนินการซ่อมแซมตามปกติ สมาชิก HOA จะต้องระบุแหล่งที่มาของเงินทุน วิธีที่พบบ่อยที่สุด แม้ว่าจะไม่ใช่วิธีเดียวเท่านั้นคือการสร้างกองทุนใน HOA สำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบัน การอนุมัติขั้นตอนการจัดตั้งและการใช้งานซึ่งอยู่ในความสามารถของการประชุมใหญ่ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วน (ข้อ 5, ส่วนที่ 2 มาตรา 145 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) ในการประชุมเดียวกันจำเป็นต้องตัดสินใจเกี่ยวกับระยะเวลาในการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง (กำหนดวันที่หลังจากนั้นจะมีเงินทุนเพียงพอสำหรับการซ่อมแซม) แต่การจัดประชุมเพียงเท่านี้ยังไม่พอ

การซ่อมแซมในปัจจุบันดำเนินการบนพื้นฐานของการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่ซึ่งได้รับการรับรองโดยคะแนนเสียงข้างมากของจำนวนเสียงทั้งหมดที่เข้าร่วมในการประชุม (ข้อ 4.1 ส่วนที่ 2 ข้อ 44 ของรหัสที่อยู่อาศัยของรัสเซีย สหพันธ์) เจ้าของสถานที่จะต้องอนุมัติรายการบริการและงานเงื่อนไขในการจัดหาและดำเนินการรวมถึงจำนวนเงินทุนในการประชุมสามัญ (ข้อ 17 ของกฎสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ ได้รับการอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2549 ฉบับที่ 491 (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎข้อ 491)

บันทึก
เมื่อมองแวบแรก อาจดูเหมือนว่าในการประชุม (ของสมาชิก HOA และเจ้าของสถานที่) มีการตัดสินใจที่ซ้ำซ้อน แต่ก็ไม่เป็นเช่นนั้น เนื่องจากเป็นสิ่งหนึ่งที่ต้องกำหนด กองทุนสำหรับดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นประจำและบางสิ่งที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง - ดำเนินการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะ (ไม่ใช่ครั้งสุดท้ายในประวัติศาสตร์ของอาคารอพาร์ตเมนต์)

เจ้าของสถานที่มีสิทธิ์ดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางหรือว่าจ้างบุคคลอื่นเพื่อให้บริการและดำเนินการซ่อมแซมโดยอิสระโดยคำนึงถึงวิธีการที่เลือก ฝ่ายบริหารเอ็มเคดี(ข้อ 12 ของกฎข้อ 491) ใน HOA การดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นประจำนั้นรับประกันได้โดยการเป็นสมาชิกของเจ้าของสถานที่ในห้างหุ้นส่วนและการสรุปข้อตกลงกับเจ้าของสถานที่ที่ไม่ใช่สมาชิกของ HOA (ส่วนย่อย "h" ข้อ 11 ข้อ 16 ของกฎข้อ 491) สมาคมเจ้าของบ้านสามารถดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในบ้านเป็นประจำได้ด้วยตนเอง หรือว่าจ้างบุคคลที่ปฏิบัติงานประเภทที่เกี่ยวข้องตามสัญญา

ในเวลาเดียวกันสมาคมเจ้าของบ้านจะต้องรับรองข้อกำหนดที่กำหนดไว้ตามปกติสำหรับการบำรุงรักษาและการบริการสต็อกที่อยู่อาศัย (ส่วนที่ 2.2 ของมาตรา 161 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ตามข้อ 1 ส่วนที่ 2 ข้อ มาตรา 154 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ค่าธรรมเนียมสำหรับการซ่อมแซมปัจจุบันจะรวมอยู่ในค่าธรรมเนียมสำหรับการบำรุงรักษาสถานที่อยู่อาศัย สิ่งนี้บ่งชี้ว่าอาจไม่สามารถสร้างกองทุนแยกต่างหากสำหรับการจัดหาเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบัน เนื่องจากการจัดหาเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมดังกล่าวจัดทำขึ้นตามการประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายของ HOA ในปีหนึ่งๆ เงินทุนที่วางแผนไว้จะถูกโอนไปยังบัญชีกระแสรายวันของ HOA และสะสมอยู่ที่นั่นจนกว่าจะเริ่มการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้จำเป็นต้องวางแผนกิจกรรมการบำรุงรักษาตามปกติอย่างเหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าเงินที่รวบรวมไว้เพื่อการซ่อมแซมจะไม่คงอยู่ในบัญชีกระแสรายวันเป็นเวลานานโดยไม่มีการเคลื่อนไหวจะต้องใช้เป็นระยะ ตัวอย่างเช่นเงินทุนที่สะสมในช่วงหลายเดือนก็เพียงพอสำหรับการซ่อมแซมพื้นทางเข้าตามแผนดังนั้นจึงต้องทำการซ่อมแซมดังกล่าว วิธีนี้ช่วยให้คุณได้รับความสูญเสียจากเงินเฟ้อน้อยลงเมื่อสะสมเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบัน แน่นอนว่าด้วยวิธีนี้จำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ เช่น ปัจจัยตามฤดูกาล ไม่อนุญาติให้เข้า. ช่วงฤดูร้อนซ่อมแซมพื้นทางเข้าและช่วงฝนตก ช่วงฤดูใบไม้ร่วงซ่อมแซมส่วนหน้าอาคารหรือพื้นที่ตาบอดของอาคารอพาร์ตเมนต์

ควรสังเกตว่าเจ้าของสถานที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง (รวมถึงการซ่อมแซมในปัจจุบัน) ตามสัดส่วนของส่วนแบ่งในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินนี้ โดยการชำระเงินภาคบังคับและเงินสมทบจากสมาชิก HOA ในเวลาเดียวกันเจ้าของที่ไม่ใช่สมาชิกของห้างหุ้นส่วนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมสถานที่อยู่อาศัยตามข้อตกลงที่ทำกับ HOA (ส่วนที่ 1–3 ข้อ 39 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียข้อ 28 ของกฎข้อ 491 ส่วนที่ 5, 6 ของศิลปะ 155 รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ตัวอย่างที่ 1
สมมติว่าพื้นที่ที่อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์คือ 5,000 ตารางเมตร ม. เมตร ในการประชุมสามัญสมาชิกของ HOA ตัดสินใจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการบำรุงรักษาสถานที่อยู่อาศัยจำนวน 15 รูเบิล จากหนึ่งตร.ม. ม. (รวม 2 รูเบิลสำหรับการซ่อมแซมปัจจุบัน)

ในการบัญชี ค่าธรรมเนียมคงค้างสำหรับการบำรุงรักษาสถานที่อยู่อาศัยจะแสดงพร้อมกับค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคและบริการอื่น ๆ ในการเดบิตของบัญชีย่อย 76-11 “ การชำระหนี้กับเจ้าของสถานที่เพื่อการบริโภค สาธารณูปโภคและตามจำนวนเงินสำหรับการบำรุงรักษาสถานที่อยู่อาศัย" และเครดิตของบัญชีย่อย 86-1 "ใบเสร็จรับเงินเป้าหมายจากเจ้าของสถานที่เพื่อการบำรุงรักษาสถานที่อยู่อาศัยและสาธารณูปโภคที่ใช้แล้ว" และการรับ - โดยการเดบิตของบัญชี 51 "การชำระเงิน บัญชี" และเครดิตบัญชีย่อย 76-11 ดังนั้นเมื่อสิ้นเดือนจะได้รับยอดรวม 75,000 รูเบิลเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายโดยประมาณ (5,000 × 15) โดยจะใช้เงิน 10,000 รูเบิลในการซ่อมแซมปัจจุบัน (5,000 × 2)

ในการดำเนินการซ่อมแซมตามปกติ ควรให้บริษัทซ่อมแซมและก่อสร้างที่เป็นสมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเองและได้รับอนุญาตอย่างเหมาะสมในการดำเนินการประเภทงานที่วางแผนไว้ใน HOA หลังจากเสร็จสิ้นงานประธานคณะกรรมการ HOA หรือบุคคลอื่นที่ในนามของเจ้าของสถานที่ทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับอนุญาตให้มีส่วนร่วมในการยอมรับงานในการซ่อมแซมในปัจจุบันลงนามในการยอมรับ การให้บริการและ (หรือ) งานดำเนินการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในบ้านตามรูปแบบที่ได้รับอนุมัติตามคำสั่งของกระทรวงการก่อสร้างของสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 26 ตุลาคม 2558 ฉบับที่ 761/pr.

ตัวอย่างที่ 2
ตามสัญญา บริษัทซ่อมแซมและก่อสร้างจะดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่จัดการโดย HOA เป็นประจำ ค่าใช้จ่ายในการทำงานคือ 118,000 รูเบิล (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม RUB 18,000) เงินทุนสำหรับการซ่อมแซมถูกสะสมในบัญชีกระแสรายวันของ HOA อันเป็นผลมาจากการรับเงินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินสำหรับการบำรุงรักษาสถานที่อยู่อาศัย

ตามคำแนะนำในการใช้ผังบัญชี การบัญชีกิจกรรมทางการเงินและเศรษฐกิจขององค์กรได้รับการอนุมัติ ตามคำสั่งของกระทรวงการคลังของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 31 ตุลาคม 2543 ฉบับที่ 94n องค์กรที่มีกิจกรรมไม่เกี่ยวข้องกับ กระบวนการผลิตเพื่อสรุปข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจกรรมนี้ ให้ใช้บัญชี 26 "ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจทั่วไป" ในกรณีนี้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์จะแสดงอยู่ในเดบิตของบัญชี 26 และเครดิตของบัญชี 60 "การชำระหนี้กับซัพพลายเออร์และผู้รับเหมา"

สำหรับภาษีมูลค่าเพิ่มนั้น ห้างหุ้นส่วนได้รับการยกเว้นไม่ต้องชำระตามอนุวรรค 30 ข้อ 3 ข้อ ดังนั้นเมื่อผู้รับเหมานำเสนอจำนวนภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับงานที่ดำเนินการในการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบัน HOA จะนำภาษีจำนวนนี้มาพิจารณาในต้นทุนของ งานที่ดำเนินการโดยอาศัยอำนาจตามข้อ 2 ของศิลปะ 170 รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย

รายการต่อไปนี้ควรทำในการบัญชี

เดบิต 26 เครดิต 60– 118,000 ถู. – งานซ่อมแซมที่ดำเนินการโดยผู้รับเหมาได้รับการยอมรับแล้ว
เดบิต 60 เครดิต 51– 118,000 ถู. – จ่ายค่างานซ่อมแซมที่ดำเนินการโดยผู้รับเหมา

ควรสังเกตว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมปัจจุบันที่รวบรวมในบัญชี 26 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จัดกลุ่มในบัญชีนี้ควรสะท้อนให้เห็นในการหมุนเวียนสุดท้ายของเดือนเป็นเดบิตของบัญชีย่อย 86-1 และเครดิตของบัญชี 26

โดยสรุปเราจะบอกว่ามีความเป็นไปได้ที่จะดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นประจำโดยไม่ต้องเกี่ยวข้อง ผู้รับเหมาและใช้เงินน้อยลง แต่สมาชิกของ HOA การตัดสินใจในที่ประชุมใหญ่ที่จะดำเนินการซ่อมแซมตามปกติควรถามตัวเองด้วยคำถามต่อไปนี้: ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในการก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยหรือเป็นอันตรายต่อสุขภาพของพวกเขาซึ่ง อาจเกิดขึ้นจากการซ่อมแซมตามปกติโดยบุคคลที่ไม่มีคุณสมบัติเหมาะสมหรือไม่

ในหัวข้อนี้ด้วย