1. เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องเป็นเจ้าของโดยสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ :

1) สถานที่ในบ้านหลังนี้ซึ่งไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ตเมนต์และมีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับห้องมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านหลังนี้ รวมถึงการลงจอดระหว่างอพาร์ทเมนท์ บันได ลิฟต์ ลิฟต์และปล่องอื่น ๆ ทางเดิน พื้นทางเทคนิค ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดินที่ มีการสื่อสารทางวิศวกรรม อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านที่กำหนด (ชั้นใต้ดินทางเทคนิค)

2) สถานที่อื่นในบ้านนี้ที่ไม่ได้เป็นของเจ้าของรายบุคคลและมีวัตถุประสงค์เพื่อตอบสนองความต้องการทางสังคมและชีวิตประจำวันของเจ้าของสถานที่ในบ้านนี้ รวมถึงสถานที่ที่มีไว้สำหรับจัดเวลาว่าง การพัฒนาวัฒนธรรม ความคิดสร้างสรรค์ของเด็ก ๆ พลศึกษา และกีฬาและกิจกรรมที่คล้ายกัน

3) หลังคาที่ล้อมรอบโครงสร้างรับน้ำหนักและไม่รับน้ำหนักของบ้าน เครื่องกล ไฟฟ้า สุขาภิบาล และอุปกรณ์อื่น ๆ ที่อยู่ในบ้านที่กำหนดภายนอกหรือภายในสถานที่และให้บริการมากกว่าหนึ่งห้อง

4) ที่ดินที่บ้านหลังนี้ตั้งอยู่พร้อมองค์ประกอบของการจัดสวนและปรับปรุงวัตถุอื่น ๆ ที่มีไว้สำหรับการบำรุงรักษาดำเนินการและปรับปรุงบ้านหลังนี้และตั้งอยู่บนที่ดินที่ระบุ ขอบเขตและขนาดของที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่นั้นถูกกำหนดตามข้อกำหนดของกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมือง

2. เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเจ้าของใช้และกำจัดทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ภายในขอบเขตที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายนี้และกฎหมายแพ่ง

3. การลดขนาดของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถทำได้โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่ทั้งหมดในอาคารนี้ผ่านการสร้างใหม่เท่านั้น

4. โดยการตัดสินใจของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งนำมาใช้ในการประชุมสามัญของเจ้าของดังกล่าว ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์อาจถูกโอนเพื่อใช้ให้กับบุคคลอื่นหากสิ่งนี้ไม่ละเมิดสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของพลเมืองและ นิติบุคคล

5. ที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่อาจถูกจำกัดสิทธิในการใช้โดยบุคคลอื่น ไม่ได้รับอนุญาตให้ห้ามการจัดตั้งภาระผูกพันบนที่ดินหากจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าบุคคลอื่นสามารถเข้าถึงวัตถุที่มีอยู่ก่อนวันที่ประมวลนี้มีผลใช้บังคับ ภาระผูกพันใหม่ของที่ดินที่มีสิทธิในการใช้อย่าง จำกัด นั้นถูกกำหนดโดยข้อตกลงระหว่างบุคคลที่เรียกร้องภาระผูกพันของที่ดินกับเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ ข้อพิพาทเกี่ยวกับการจัดตั้งภาระผูกพันในที่ดินโดยมีสิทธิในการใช้อย่างจำกัดหรือเงื่อนไขของภาระผูกพันดังกล่าวได้รับการแก้ไขในศาล

6. ในกรณีที่มีการทำลายล้างรวมถึงการเสียชีวิตโดยอุบัติเหตุการรื้อถอนอาคารอพาร์ตเมนต์เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ยังคงมีส่วนแบ่งในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินที่บ้านตั้งอยู่พร้อมองค์ประกอบ การจัดสวนและการจัดสวนและอื่น ๆ ที่มีไว้สำหรับการบำรุงรักษาและการดำเนินงานและปรับปรุงบ้านหลังนี้วัตถุที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ระบุตามส่วนแบ่งในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ในขณะที่ถูกทำลาย รวมถึงการเสียชีวิตโดยไม่ได้ตั้งใจ การรื้อบ้านดังกล่าว เจ้าของเหล่านี้เป็นเจ้าของ ใช้ และจำหน่ายทรัพย์สินที่กำหนดไว้ในส่วนนี้ตามกฎหมายแพ่ง

รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดระบอบการปกครองทางกฎหมายของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ขั้นตอนการตัดสินใจในการจัดการทรัพย์สินนี้ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาโดยเจ้าของสถานที่และโอนเพื่อใช้ให้กับบุคคลที่สาม .

เจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์พร้อมกับสถานที่ที่เขาครอบครองในฐานะอพาร์ตเมนต์ก็เป็นเจ้าของส่วนแบ่งในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ด้วย

การลงทะเบียนของรัฐของการเกิดขึ้นการเปลี่ยนแปลงการ จำกัด (ภาระผูกพัน) หรือการยกเลิกสิทธิในการอยู่อาศัยหรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ในขณะเดียวกันการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิที่เชื่อมโยงอย่างแยกไม่ออกของการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลางของอพาร์ทเมนต์ อาคาร.

ช่วงเวลาของการเกิดขึ้นของสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นในขณะที่การลงทะเบียนสิทธิขั้นพื้นฐานของรัฐ - สิทธิในการเป็นเจ้าของสถานที่

ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์มีผลอย่างไร?

ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ประกอบด้วย:

อาคารในบ้านหลังนี้ซึ่งไม่ใช่ส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์และมีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับห้องมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านนี้ รวมถึงชานบันไดระหว่างอพาร์ทเมนท์ บันได ลิฟต์ ลิฟต์และปล่องอื่น ๆ ทางเดิน พื้นทางเทคนิค ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดินที่มี สาธารณูปโภค อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านที่กำหนด (ชั้นใต้ดินทางเทคนิค)
สถานที่อื่นๆ ในบ้านนี้ที่ไม่ได้เป็นของเจ้าของรายบุคคลและมีวัตถุประสงค์เพื่อตอบสนองความต้องการทางสังคมและชีวิตประจำวันของเจ้าของสถานที่ในบ้านนี้ รวมถึงสถานที่ที่มีไว้สำหรับจัดเวลาว่าง การพัฒนาวัฒนธรรม ความคิดสร้างสรรค์ของเด็กๆ พลศึกษา และ กีฬาและกิจกรรมที่คล้ายกัน
หลังคาที่ล้อมรอบโครงสร้างรับน้ำหนักและไม่รับน้ำหนักของบ้าน อุปกรณ์เครื่องกล ไฟฟ้า สุขาภิบาลและอุปกรณ์อื่น ๆ (รวมถึงโครงสร้างและ (หรือ) อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าคนพิการสามารถเข้าถึงสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้โดยไม่มีสิ่งกีดขวาง) ตั้งอยู่ในบ้านหลังนี้ภายนอกหรือภายในสถานที่และให้บริการมากกว่าหนึ่งแห่ง
ที่ดินที่บ้านหลังนี้ตั้งอยู่ โดยมีองค์ประกอบของการจัดสวนและปรับปรุง วัตถุอื่น ๆ ที่มีไว้สำหรับการบำรุงรักษา ดำเนินการ และปรับปรุงบ้านหลังนี้ และตั้งอยู่บนที่ดินที่ระบุ ขอบเขตและขนาดของที่ดินที่อาคารอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่นั้นถูกกำหนดตามข้อกำหนดของกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมือง

รายการทรัพย์สินส่วนกลางที่ระบุของอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ครบถ้วนสมบูรณ์และอาจมีการตีความอย่างกว้างๆ ด้วยการตีความอย่างกว้างๆ ควรสันนิษฐานว่าทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์มีความสัมพันธ์เชิงหน้าที่กับสถานที่พักอาศัยและไม่ใช่ที่พักอาศัย วัตถุประสงค์การใช้งานจะพิจารณาจากคำอธิบายแผนผังชั้นและในกรณีที่ไม่มีเอกสารการออกแบบสำหรับอาคารที่พักอาศัย การแสดงที่มาของทรัพย์สินนี้หรือนั้นตามแนวคิดของทรัพย์สินส่วนกลางนั้นอาจมีข้อพิพาททางกฎหมาย

ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์รวมถึงทรัพย์สินทั้งหมดที่ไม่ได้รับการจัดสรร ไม่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ และมีวัตถุประสงค์เพื่อการบำรุงรักษา การบำรุงรักษา และการเข้าถึงสถานที่

ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์มีลักษณะดังต่อไปนี้:

มันเชื่อมโยงอย่างแยกไม่ออกกับสถานที่พักอาศัยและไม่ใช่ที่พักอาศัย
โดยธรรมชาติแล้วไม่ได้รับการจัดสรรหรือแยกออกจากสถานที่
เมื่อทำให้สถานที่แปลกแยกชะตากรรมจะตามมา
สิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นพร้อมกับการเกิดขึ้นของสิทธิในการเป็นเจ้าของสถานที่
เป็นของอย่างน้อยสองแห่งในอาคารอพาร์ตเมนต์
มีความสัมพันธ์เชิงหน้าที่กับสถานที่
ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนในระหว่างการเข้าพัก (สถานที่: รถเข็นเด็ก ที่ทำการไปรษณีย์)
คืองานประปา ไฟฟ้า เครื่องกล และอุปกรณ์อื่นๆ

แบ่งปันสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกันในอาคารอพาร์ตเมนต์

ส่วนแบ่งในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ของเจ้าของสถานที่ในบ้านนี้เป็นสัดส่วนกับขนาดของพื้นที่รวมของสถานที่ที่ระบุ (ส่วนที่ 1 ของข้อ 37 ของการเคหะ รหัสของสหพันธรัฐรัสเซีย)

การสร้างส่วนแบ่งของเจ้าของสถานที่ตามสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการเกิดขึ้นตามสัดส่วนของส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายบังคับสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ (ส่วนที่ 2 ของข้อ 39 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) รวมถึงการลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ จำนวนคะแนนเสียงที่เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์แต่ละคนมีในการประชุมสามัญของเจ้าของสถานที่ในอาคารที่กำหนดนั้นแปรผันตามสัดส่วนของเขาในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารที่กำหนด (ส่วนที่ 3 ของข้อ 48 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ส่วนแบ่งในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ของเจ้าของสถานที่นั้นเป็นไปตามชะตากรรมของการเป็นเจ้าของสถานที่ที่ระบุ (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 37 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารอพาร์ตเมนต์จากเจ้าของรายหนึ่งไปยังอีกรายหนึ่งขนาดของส่วนแบ่งจะไม่เปลี่ยนแปลง (ส่วนที่ 3 มาตรา 37 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) นอกจากนี้การแบ่งปันจะไม่อยู่ภายใต้การจัดสรรในรูปแบบและการจำหน่ายแยกต่างหากจากสิทธิในการเป็นเจ้าของสถานที่ (ข้อ 1, 2, ส่วนที่ 4, มาตรา 37 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในบ้าน ผู้เข้าร่วมแต่ละคนในการเป็นเจ้าของร่วมกันมีหน้าที่ต้องมีส่วนร่วมในการชำระภาษี ค่าธรรมเนียม และการชำระเงินอื่น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง ตามสัดส่วนของส่วนแบ่งของตน เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและบำรุงรักษา ดังนั้นส่วนแบ่งของค่าใช้จ่ายบังคับสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งเจ้าของสถานที่ในบ้านดังกล่าวต้องรับผิดชอบภาระนั้นจะถูกกำหนดตามสัดส่วนของเขาในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของ ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 39 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อ จำกัด เกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของสถานที่ในการกำจัดทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์มีอะไรบ้าง?

การลดขนาดของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ทำได้เฉพาะเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่ทั้งหมดในอาคารนี้ผ่านการสร้างใหม่ (ส่วนที่ 3 ของมาตรา 36 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

โดยการตัดสินใจของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งนำมาใช้ในการประชุมสามัญของเจ้าของดังกล่าว ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถโอนเพื่อใช้ให้กับบุคคลอื่นได้หากสิ่งนี้ไม่ละเมิดสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของพลเมืองและนิติบุคคล . การตัดสินใจของเจ้าของสถานที่นั้นถูกต้องหากได้รับการรับรองโดยเสียงข้างมากอย่างน้อย 2/3 ของจำนวนเสียงทั้งหมดของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (ส่วนที่ 1 มาตรา 46 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของรัสเซีย สหพันธ์) สิทธิของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ต่อกองทุนทั่วไปที่มีไว้สำหรับการซ่อมแซมครั้งใหญ่

มาตรา 36.1 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดสิทธิของเจ้าของในกองทุนทั่วไปที่มีไว้สำหรับการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางครั้งใหญ่ เงินเหล่านี้ได้มาจากเงินสมทบของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์และจัดเก็บไว้ในบัญชีพิเศษที่เปิดกับสถาบันสินเชื่อ เจ้าของแต่ละคนเป็นเจ้าของส่วนแบ่งของสิทธิในกองทุนเหล่านี้ตามสัดส่วนของจำนวนเงินที่จ่ายโดยตัวเขาเองและเจ้าของเดิมของสถานที่ทั้งหมด

หลังจากการเปลี่ยนแปลงเจ้าของสถานที่ทั้งสิทธิในส่วนแบ่งของเจ้าของคนก่อนและภาระหน้าที่ที่เขาไม่ได้ปฏิบัติตามในการจ่ายเงินสมทบสำหรับการซ่อมแซมที่สำคัญจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อ

ปัญหาเกี่ยวกับคำจำกัดความ ทรัพย์สินส่วนกลางมีอยู่ทุกที่ มันมักจะเกิดขึ้น การจำหน่ายที่ผิดกฎหมายพร้อมจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง ภาระผูกพันในการดำเนินการรายการทรัพย์สินส่วนกลางในช่วงเวลาหนึ่งอาจช่วยลดความตึงเครียดได้
รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย
มาตรา 36 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์
1. เจ้าของสถานที่ในในอาคารอพาร์ตเมนต์ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นกรรมสิทธิ์ของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ได้แก่
1) สถานที่ในบ้านหลังนี้ซึ่งไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ตเมนต์และมีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับห้องมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านหลังนี้ รวมถึงการลงจอดระหว่างอพาร์ทเมนท์ บันได ลิฟต์ ลิฟต์และปล่องอื่น ๆ ทางเดิน พื้นทางเทคนิค ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดินที่ มีการสื่อสารทางวิศวกรรม อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านที่กำหนด (ชั้นใต้ดินทางเทคนิค)
2.เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเจ้าของ ใช้ และกำจัดทิ้งภายในขอบเขตที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายนี้และกฎหมายแพ่ง ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์
3. การลดขนาดของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นไปได้เฉพาะเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่ทั้งหมดในบ้านที่กำหนดโดยการสร้างใหม่
4. โดยการตัดสินใจ เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์นำมาใช้ในการประชุมสามัญของเจ้าของดังกล่าว ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถโอนเพื่อใช้กับบุคคลอื่นได้หากสิ่งนี้ไม่ละเมิดสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของพลเมืองและนิติบุคคล

รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดขั้นตอนการจำหน่ายและการจัดสรรทรัพย์สินส่วนกลางและยังกำหนดสัญญาณที่สามารถกำหนดได้ว่าทรัพย์สินของอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือไม่
มีคำจำกัดความของ Volgoradsky ศาลระดับภูมิภาคลงวันที่ 19 กรกฎาคม พ.ศ. 2555 ซึ่ง คณะกรรมการตัดสินพบว่า:
“ ปัจจุบันระเบียงของอพาร์ทเมนต์ที่เจ้าของเป็นเจ้าของใช้งานไม่ได้โดยสิ้นเชิงและอยู่ในสภาพทรุดโทรม เจ้าของได้นำไปใช้กับ Traktorozavodsky District Management Company LLC พร้อมใบสมัครเพื่อซ่อมแซมแผ่นพื้นระเบียง ผู้สมัครถูกขอให้ซ่อมแซมระเบียงโดยการตัดสินใจ ของการประชุมสามัญเจ้าของโดยใช้เงินของตัวเองเจ้าของได้ยื่นฟ้องบริษัทจัดการขอให้บังคับจำเลยเปลี่ยนแผ่นคอนกรีตฉุกเฉิน...
ตามย่อหน้า กฎ 14 และ 22 สำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์และกฎสำหรับการเปลี่ยนแปลงจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมสถานที่อยู่อาศัยในกรณีของการให้บริการและการปฏิบัติงานด้านการจัดการการบำรุงรักษา และการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพไม่เพียงพอและ (หรือ) มีการหยุดชะงักเกินระยะเวลาที่กำหนด พื้นฐานในการตัดสินใจดำเนินการซ่อมแซมที่สำคัญคือรายงานการตรวจสอบทรัพย์สินส่วนกลาง ความรับผิดชอบในการดำเนินการซึ่งขึ้นอยู่กับ องค์กรการจัดการ รายงานการตรวจสอบจะบันทึกสภาพของทรัพย์สินส่วนกลางและเผยให้เห็นการไม่ปฏิบัติตามองค์ประกอบตามข้อกำหนดของกฎหมายและข้อกำหนดในการรับรองความปลอดภัยของพลเมือง ข้อมูลที่ระบุในรายงานการตรวจสอบช่วยให้องค์กรจัดการสามารถพัฒนามาตรการที่จำเป็นเพื่อขจัดข้อบกพร่อง การทำงานผิดปกติ ความเสียหายที่ระบุ...
ตามมาตรา 161 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์องค์กรการจัดการจะต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ในการให้บริการทั้งหมดและ (หรือ) การปฏิบัติงานที่ให้ความมั่นใจ การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารนี้อย่างเหมาะสมและคุณภาพต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎระเบียบทางเทคนิคและกฎเกณฑ์ในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางสำหรับการจัดหาสาธารณูปโภคขึ้นอยู่กับระดับการปรับปรุงบ้านที่กำหนด...
ตามมาตรา 309 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันอย่างเหมาะสมตามเงื่อนไขของข้อผูกพันและข้อกำหนดของกฎหมาย...
อันเป็นผลมาจากการตรวจสอบสภาพสุขอนามัยและเทคนิคของทรัพย์สินส่วนกลางที่ดำเนินการเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2555 โดยพนักงานของผู้ตรวจการเคหะแห่งภูมิภาคโวลโกกราด... การทำลายอิฐในท้องถิ่นของผนังรับน้ำหนักการโก่งตัวของ แผ่นพื้นระเบียงมีรอยแตกร้าว...
...ศาลชั้นต้นมาถึงแล้ว ถึงข้อสรุปอันสมเหตุสมผลว่ามีเหตุให้บริษัทจัดการต้องดำเนินการซ่อมแซมระเบียง"
ข้อโต้แย้งของการอุทธรณ์ประมวลกฎหมายอาญาว่าระเบียงไม่ได้เป็นของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ขัดแย้งกับสถานการณ์ที่กำหนดไว้ในคดี
ระเบียงเป็นของอพาร์ทเมนท์จริงๆ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากแผ่นพื้นระเบียงซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างรองรับของบ้านต้องมีการซ่อมแซมครั้งใหญ่จึงต้องดำเนินการซ่อมแซมโดยองค์กรจัดการ
ประสบการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าเป็นสิ่งสำคัญมากสำหรับเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่จะต้องเข้าใจอย่างถูกต้องว่าสถานที่ใด ทรัพย์สินส่วนตัวและจุดเริ่มต้นของทรัพย์สินสาธารณะ

ตามมาตรา. 244 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

ทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปเป็นของพวกเขาภายใต้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกัน
ทรัพย์สินอาจเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันโดยการกำหนดส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละรายในสิทธิในการเป็นเจ้าของ (กรรมสิทธิ์ร่วมกัน) หรือโดยไม่ต้องกำหนดหุ้นดังกล่าว (กรรมสิทธิ์ร่วม)
ทรัพย์สินส่วนกลางเกิดขึ้นเมื่อบุคคลสองคนขึ้นไปได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ไม่สามารถแบ่งแยกได้โดยไม่เปลี่ยนวัตถุประสงค์ (สิ่งที่แบ่งแยกไม่ได้) หรือไม่อยู่ภายใต้การแบ่งแยกตามกฎหมาย
ตามข้อตกลงของผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วม และหากไม่มีข้อตกลงโดยการตัดสินของศาล อาจมีการกำหนดความเป็นเจ้าของร่วมกันของบุคคลเหล่านี้ในทรัพย์สินส่วนกลาง

ความเป็นเจ้าของร่วมกัน ประวัติความเป็นมา

ในปี 1991 กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "เกี่ยวกับการแปรรูปสต็อกที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซีย" มีผลบังคับใช้ สถานที่พักอาศัยถูกโอนไปยังบุคคลที่ลงทะเบียนในอพาร์ทเมนต์ให้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมร่วมกันโดยไม่ระบุขนาดของส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละคน

ต่อมาอพาร์ทเมนท์ถูกโอนไปเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เช่น หากมีเจ้าของสามคนในอพาร์ทเมนต์ ก็แสดงว่าแต่ละคนมีส่วนแบ่ง ⅓ ในสิทธิ

การเป็นเจ้าของร่วมกันคือประเภทของการเป็นเจ้าของที่สามารถกำหนดขนาดของส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละคนได้
ความเป็นเจ้าของร่วมกัน การกำหนดส่วนแบ่งในสิทธิ

ตามมาตรา. 245 จีเคสหพันธรัฐรัสเซีย หากหุ้นของผู้เข้าร่วมในความเป็นเจ้าของร่วมกันไม่สามารถกำหนดได้บนพื้นฐานของกฎหมาย และไม่ได้กำหนดขึ้นตามข้อตกลงของผู้เข้าร่วมทั้งหมด หุ้นจะถือว่าเท่าเทียมกัน ตามข้อตกลง ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันอาจกำหนดได้ว่าขนาดของหุ้นจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรในกรณีที่แต่ละคนมีส่วนร่วมในการก่อตั้งและการเติบโตของทรัพย์สินส่วนกลาง

ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันซึ่งดำเนินการปรับปรุงทรัพย์สินนี้อย่างแยกไม่ออกด้วยค่าใช้จ่ายของตัวเองตามขั้นตอนที่กำหนดไว้สำหรับการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางมีสิทธิ์ที่จะเพิ่มขึ้นส่วนแบ่งในสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางที่สอดคล้องกัน

การปรับปรุงทรัพย์สินส่วนกลางแบบแยกส่วนได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นโดยข้อตกลงของผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกัน จะกลายเป็นทรัพย์สินของผู้เข้าร่วมที่สร้างสิ่งเหล่านั้น
การเป็นเจ้าของร่วมกัน การจำหน่ายทรัพย์สิน

การกำจัดทรัพย์สินในกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้นดำเนินการโดยข้อตกลงของผู้เข้าร่วมทั้งหมด ผู้เข้าร่วมแต่ละคนในการเป็นเจ้าของร่วมกันมีหน้าที่ต้องมีส่วนร่วมในการชำระภาษี ค่าธรรมเนียม และการชำระเงินอื่น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง ตามสัดส่วนของส่วนแบ่งของตน เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและบำรุงรักษา
รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียศิลปะ 37. การกำหนดหุ้นในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์
แบ่งปันสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ของเจ้าของสถานที่ในอาคารนี้ สัดส่วนกับขนาดพื้นที่รวมของห้องที่ระบุ.

ส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละคนถูกกำหนดโดยการหารพื้นที่ของสถานที่ (ตามหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ) ด้วยผลรวมของพื้นที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในบ้าน (ตามคำอธิบายของ BTI) ซึ่งตั้งอยู่ใน ประเภทของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง (ส่วนตัว รัฐ) ตามสูตรต่อไปนี้: D = S (สถานที่ของเจ้าของ ) / S (สถานที่ทั้งหมดที่เป็นเจ้าของในอาคารอพาร์ตเมนต์) โดยที่ D – ส่วนแบ่งของเจ้าของสถานที่ สิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ S (สถานที่ของเจ้าของ) – พื้นที่รวมของอาคารที่อยู่อาศัยหรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่เป็นของเจ้าของเฉพาะ S (สถานที่ทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์) – พื้นที่รวมของอาคารพักอาศัยที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์

ส่วนแบ่งของเจ้าของในทรัพย์สินส่วนกลางอาจจดทะเบียนในทะเบียนและเข้าทำก็ได้ หนังสือรับรองการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

Olga Perminova ผู้เชี่ยวชาญอิสระ

ชั้นใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์: ระบอบกฎหมาย

สถานะของห้องใต้ดินยังคงเป็นความกังวลของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ (MKD) ดูเหมือนว่าประเด็นการรับรู้สิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกันของ “ห้องใต้ดินทางเทคนิค” (ซึ่งบางครั้งเรียกว่าชั้นใต้ดิน) ได้รับการแก้ไขแล้วในระดับศาลรัฐธรรมนูญ (คำวินิจฉัยที่ 489 O-O ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2552) . อย่างไรก็ตาม จากการปฏิบัติได้แสดงให้เห็นว่าอาคารอพาร์ตเมนต์บางแห่งไม่จำเป็นต้องรวมชั้นใต้ดินไว้ในทรัพย์สินส่วนกลาง บทความนี้จะกล่าวถึงวิธีการกำหนดวัตถุประสงค์ของห้องใต้ดินและระบอบการปกครองทางกฎหมาย

อาคารอพาร์ตเมนต์และระบบกฎหมายที่เป็นไปได้

ตามมาตรา 1 ของมาตรา มาตรา 290 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ โดยสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกัน สถานที่ส่วนกลางของตัวเอง โครงสร้างรับน้ำหนักของบ้าน เครื่องกล ไฟฟ้า สุขาภิบาลและอุปกรณ์อื่น ๆ ภายนอกหรือภายในอพาร์ทเมนต์ที่ ให้บริการมากกว่าหนึ่งอพาร์ตเมนต์ มาตรา 36 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียให้ภาพที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้นเกี่ยวกับสิ่งที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางของบ้าน

ตามมาตรฐานนี้ เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเจ้าของโดยสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกัน สถานที่ซึ่งไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์และมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในอาคารที่กำหนด: การลงจอดระหว่างอพาร์ทเมนท์ บันได ลิฟต์ ลิฟต์และปล่องอื่น ๆ ทางเดิน พื้นเทคนิค ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดินที่มีการสื่อสารทางวิศวกรรม อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ให้บริการมากกว่าหนึ่งห้องในบ้านที่กำหนด (ชั้นใต้ดินทางเทคนิค)

ตามบรรทัดฐานเหล่านี้ว่าสถานที่ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางไม่สามารถเป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนต์หรือสถานที่อื่น ๆ ที่เป็นเจ้าของเป็นรายบุคคลและส่วนหนึ่งของสถานที่ที่ไม่ได้แยกจากสถานที่ที่เป็นของเจ้าของคนเดียวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ ในทางกลับกันสถานที่ที่เป็นวัตถุของกฎหมายอาจอยู่ภายใต้ระบอบกฎหมายดังต่อไปนี้:

– ทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์จากนั้นผู้เข้าร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดเป็นเจ้าของสถานที่ในบ้านโดยมีขนาดส่วนแบ่งตามสัดส่วนของพื้นที่ของอาคารที่เป็นของเจ้าของแต่ละคน

– ทรัพย์สินอิสระที่เป็นกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียวหรือร่วมกัน แต่ด้วยเหตุผลที่ไม่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ของทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินเสริมและให้บริการสถานที่อื่น

คำชี้แจงของศาลรัฐธรรมนูญ

ตามที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาของศาลรัฐธรรมนูญแห่งสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2552 ฉบับที่ 489 O-O สถานที่ที่ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอพาร์ทเมนท์เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (รวมถึง) หากมีจุดประสงค์ด้านอุปกรณ์ เพื่อตอบสนองความต้องการของเจ้าของสถานที่ซึ่งอยู่ภายในนั้น สถานที่ดังกล่าวไม่มีวัตถุประสงค์ที่เป็นอิสระเช่นเดียวกับอุปกรณ์ที่อยู่ในนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการหลายห้องหรือทั้งหมดของบ้าน

ในเวลาเดียวกันผู้พิพากษาตั้งข้อสังเกตว่านอกเหนือจากสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลางแล้ว อาคารอพาร์ตเมนต์อาจมีสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ที่มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ

สถานที่ดังกล่าวเป็นอสังหาริมทรัพย์ - วัตถุอิสระแห่งสิทธิพลเมือง ระบอบการปกครองทางกฎหมายของพวกเขาแตกต่างจากระบอบกฎหมายของสถานที่ที่กำหนดโดยศิลปะ 290 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและศิลปะ 36 รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย เมื่อมองไปข้างหน้า เราสังเกตว่าในบ้านที่สร้างโดยโซเวียต (และเก่ากว่า) ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะแยกแยะสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยซึ่งมีฟังก์ชั่นการบริการโดยเฉพาะจากสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยเพื่อวัตถุประสงค์อิสระ การแก้ไขปัญหานี้ต้องคำนึงถึงสถานการณ์ข้อเท็จจริงและอยู่ในอำนาจของศาลอนุญาโตตุลาการและศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไป

ศาลรัฐธรรมนูญได้ให้ความสนใจกับเรื่องนี้ซ้ำแล้วซ้ำเล่า (ดูคำวินิจฉัยลงวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2554 ลำดับที่ 137 О-О ลงวันที่ 16 ธันวาคม 2553 ลำดับที่ 1587 О-О ลงวันที่ 17 มิถุนายน 2553 ลำดับที่ 814 О-О ลงวันที่เดือนเมษายน 22 พ.ย. 2553 เลขที่ 472 О-О ฯลฯ)

แนวทางอนุญาโตตุลาการซึ่งได้รับการพัฒนามาเกือบสองปีแล้วนับตั้งแต่ศาลรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซียออกคำตัดสินหมายเลข 489 O-O สร้างความประหลาดใจให้กับเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์และตัวแทนของพวกเขาได้แสดงให้เห็นว่าห้องใต้ดินซึ่งมีจุดประสงค์ในอดีตสำหรับ เวิร์คช็อปรองเท้า ร้านขายยา และองค์กรและสถาบันอื่น ๆ เมื่อมองแวบแรก ไม่แตกต่างจากสถานที่ชั้นใต้ดินเดียวกัน ไม่ถูกครอบครองโดยวัตถุที่คล้ายกัน โดยส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของบ้าน ในทางตรงกันข้าม ในอาคารใหม่ ระบอบการปกครองทางกฎหมายสำหรับชั้นใต้ดินมีความโปร่งใสมากขึ้นและมักถูกกำหนดโดยอนุญาโตตุลาการว่าเป็นทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกัน

ตำแหน่งประธานศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุด

ห้องใต้ดินของบ้านไม่ใช่ความหมายทางเทคนิค

HOA ซึ่งเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์บางส่วนในประเด็นการยอมรับชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ประสบกับความพ่ายแพ้ครั้งใหญ่ครั้งแรกเมื่อปลายปี 2552 ตามมติของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 15 ธันวาคม 2552 เลขที่ 12537/09 การดำเนินการทางตุลาการทั้งหมดที่นำมาใช้ก่อนหน้านี้เพื่อสนับสนุนการเป็นหุ้นส่วนได้ถูกยกเลิก และคดีที่ยอมรับสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของ ชั้นใต้ดินที่มีการโต้แย้งซึ่งสร้างขึ้นบนพื้นที่ของอพาร์ตเมนต์เดิมและใช้มานานหลายทศวรรษในฐานะวัตถุอสังหาริมทรัพย์อิสระ (เพื่อรองรับสถาบันต่าง ๆ ) ถูกส่งไปเพื่อการพิจารณาใหม่ เหตุผลในการตัดสินใจครั้งนี้มีดังต่อไปนี้

ช่วงสำคัญ:

สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติสำหรับชั้นใต้ดินทางเทคนิคเท่านั้น และไม่ใช่สำหรับพื้นที่ชั้นใต้ดินของบ้าน

โดยอาศัยคำสั่งโดยตรงของศิลปะ มาตรา 36 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของเจ้าของบ้านนั้นไม่ได้เกิดขึ้นสำหรับส่วนชั้นใต้ดินของอาคารที่อยู่อาศัย แต่สำหรับชั้นใต้ดินทางเทคนิคเท่านั้น คุณสมบัติของชั้นใต้ดินในฐานะห้องเทคนิคนั้นพิจารณาจากความจำเป็นในการเข้าถึงอุปกรณ์ที่อยู่ในนั้นแบบเปิดอย่างต่อเนื่อง การมีอยู่ของสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ในห้องใต้ดินหรือส่วนที่เกี่ยวข้องไม่ได้ให้เหตุผลเพียงพอที่จะพิจารณาทรัพย์สินนี้เป็นชั้นใต้ดินทางเทคนิคและเป็นผลให้ทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันของเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดยังคำนึงถึงว่าชั้นใต้ดินที่ถูกโต้แย้งนั้นถูกสร้างขึ้นจากอพาร์ตเมนต์เดิม (เนื่องจากคำถามเกิดขึ้นทันทีเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเข้าถึงการสื่อสารที่ตั้งอยู่ในสถานที่ที่ระบุและความจำเป็น) และ ถูกใช้เป็นทรัพย์สินอิสระก่อนที่จะมีการสร้าง HOA และสิทธิการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์และห้องพักในหมู่ผู้อยู่อาศัยในบ้าน

สัญญาณของ "เทคนิคใต้ดิน"

ที่นี่เราจะพูดถึงการตัดสินใจที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์โดยพิจารณาจากตำแหน่งของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดที่นำเสนอข้างต้น ดังนั้นในมติของ Federal Antimonopoly Service ของเขตตะวันตกเฉียงเหนือลงวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-30206/2010 ผู้พิพากษาจึงเข้าข้างหน่วยงานการลงทะเบียนซึ่งปฏิเสธที่จะลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลในห้องใต้ดิน โดยมีห้องแผงไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลางของบ้าน แม้ว่าองค์กรจะทำหน้าที่เป็นผู้ถือหุ้นในระหว่างการก่อสร้างบ้านรวมถึงการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างชั้นใต้ดิน แต่ศาลระบุว่าผู้เข้าร่วมทั้งหมดในความเป็นเจ้าของร่วมกันจะต้องยื่นขอจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านโดยรัฐ โดยเฉพาะห้องใต้ดินที่เป็นข้อพิพาท

มติหมายเลข A53-6270/2009 ของ Federal Antimonopoly Service ของภูมิภาคคาซัคสถานเหนือลงวันที่ 20 ธันวาคม 2010 เป็นไปตามข้อเรียกร้องของ HOA สำหรับชั้นใต้ดินซึ่งการก่อสร้างได้รับทุนจากผู้ประกอบการในระหว่างการก่อสร้างบ้านและซึ่งก็คือ จดทะเบียนเป็นทรัพย์สินของผู้ประกอบการเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้พิพากษาตั้งข้อสังเกตถึงข้อเท็จจริงที่ว่าสถานที่พิพาทนั้นไม่ได้ตั้งใจให้เป็นที่ทำการสำนักงาน และไม่ได้ถูกนำไปใช้งานเช่นนั้น การตรวจสอบพบว่ามีอุปกรณ์สุขภัณฑ์ที่ให้บริการในอาคารอพาร์ตเมนต์อยู่ในชั้นใต้ดิน ซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้งานหากไม่มีการเข้าถึงสถานที่ที่มีการโต้แย้งอย่างต่อเนื่อง ตามเอกสารประกอบโครงการสถานที่พิพาทได้รับการยอมรับว่าเป็นชั้นใต้ดินทางเทคนิคซึ่งไม่มีจุดประสงค์อิสระ

ช่วงสำคัญ:

ชั้นใต้ดินต่อไปนี้ถือเป็นเทคนิค:

- ออกแบบเป็นชั้นใต้ดินทางเทคนิค ไม่มีวัตถุประสงค์อิสระ และไม่ได้มุ่งหมายสำหรับการใช้งานโดยอิสระ

- ติดตั้งระบบวิศวกรรมและชุดควบคุม การบำรุงรักษาซึ่งต้องมีการเข้าถึงผู้เชี่ยวชาญทางเทคนิคอย่างต่อเนื่อง

– ไม่แยกออกจากระบบวิศวกรรมและหน่วยควบคุม

อีกตัวอย่างหนึ่งของการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในห้องใต้ดินซึ่งเช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่อยู่อาศัยของบ้านคือมติของ Federal Antimonopoly Service ของภูมิภาคคอเคซัสเหนือลงวันที่ 10 สิงหาคม 2010 เลขที่ A32-4632/2551. ศาลได้ตรวจสอบวัสดุคดีรวมทั้งแผนผังชั้นใต้ดินของอาคารที่พักอาศัยแล้ว พบว่าประกอบด้วยท่อหลักของระบบทำความร้อน ระบบจ่ายน้ำร้อนและน้ำเย็น ไรเซอร์ ท่อเข้าที่จ่ายระบบทำความร้อนของบ้าน ระบบปิด ปิดวาล์วและก๊อกน้ำท่อของระบบบำบัดน้ำเสียและได้ข้อสรุป: เดิมทีชั้นใต้ดินดังกล่าวไม่ได้มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ จะต้องจัดเป็นทรัพย์สินส่วนรวมของเจ้าของบ้าน คำตัดสินของศาลล่าสุดที่ยอมรับว่าชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันซึ่งฉันอยากจะดึงดูดความสนใจของคุณคือมติของ Federal Antimonopoly Service ของยูเครนลงวันที่ 15 มีนาคม 2554 เลขที่ F09-1144/11 C6 ผู้พิพากษาได้รับการนำเสนอพร้อมความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ตามที่ชั้นใต้ดินของอาคารที่อยู่อาศัยที่มีการโต้แย้งมี:

–อินพุตพร้อมอุปกรณ์วัดแสงสำหรับระบบจ่ายน้ำเย็นของทุกอาคารที่ชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดิน

–อินพุตพร้อมอุปกรณ์วัดแสงสำหรับระบบจ่ายน้ำร้อนและระบบทำความร้อนซึ่งออกแบบมาเพื่อจ่ายน้ำร้อนและความร้อนไปยังบริเวณชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดิน

– ระบบระบายอากาศแบบจ่ายและไอเสียที่ติดตั้งซึ่งช่วยให้มั่นใจได้ถึงการไหลเวียนของอากาศ (และการถอดออก) อย่างเป็นระบบเข้าสู่บริเวณชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดิน

– ลิฟต์ขนส่งสินค้าและโถงลิฟต์สำหรับเคลื่อนย้ายสินค้าระหว่างชั้น 1 และชั้นใต้ดิน

จากข้อมูลที่ได้รับ ผู้พิพากษาสรุปว่าห้องใต้ดินดังกล่าวไม่สามารถใช้ได้อย่างอิสระ การออกแบบและจุดประสงค์ที่แท้จริงคือการให้บริการ เนื่องจากมีโหนดควบคุมทั้งหมดสำหรับเครือข่ายสาธารณูปโภคของชั้นหนึ่งและชั้นใต้ดินของอาคารซึ่งอยู่ในชั้นใต้ดิน ซึ่งต้องรับประกันการเข้าถึงโดยไม่มีสิ่งกีดขวาง ห้องใต้ดินมีบทบาทในการให้บริการและมีความเชื่อมโยงกับอาคารโดยรวมอย่างแยกไม่ออกเนื่องจากไม่ได้แยกออกจากกัน การไม่มีอยู่ในชั้นใต้ดินของระบบจ่ายพลังงาน, เครื่องทำความร้อน, น้ำประปาและอุปกรณ์วัดแสงยูทิลิตี้แยกต่างหากตามที่ผู้พิพากษาระบุกำหนดวัตถุประสงค์เสริมไว้ล่วงหน้า

จากเนื้อหาของการพิจารณาคดีข้างต้นเราสามารถสรุปได้ว่าข้อพิพาทแต่ละข้อเกี่ยวกับการยอมรับสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของห้องใต้ดินสำหรับเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นมีความแตกต่างและเหตุผลในการแก้ปัญหาเพื่อผลประโยชน์ ของเจ้าของบ้าน ลักษณะทั่วไปของทุกกรณีที่กล่าวถึงข้างต้นคือ ประการแรก ชั้นใต้ดินที่ถูกโต้แย้งไม่ได้ถูกออกแบบหรือสร้างขึ้นในภายหลังเป็นวัตถุแยก (รวมถึงจากศูนย์สื่อสารและศูนย์ควบคุม) และประการที่สอง ในห้องใต้ดินที่มีการโต้แย้งทั้งหมด นอกเหนือจากเครือข่ายสาธารณูปโภคแล้ว หน่วยควบคุมก็ตั้งอยู่เช่นกัน โปรดทราบว่ารัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดตามมติหมายเลข 12537/09 ไม่ได้ให้ข้อสรุปพื้นฐานใดๆ ในทิศทางนี้ พวกเขาปรากฏตัวในภายหลังในมติอื่นของเขา (ลงวันที่ 03/02/2553 ฉบับที่ 13391/52)

ชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินอิสระ

ในมติหมายเลข 13391/09 ได้มีการกำหนดลักษณะของห้องที่เป็นวัตถุอิสระโดยใช้ตัวอย่างชั้นใต้ดินของบ้านก่อนการปฏิวัติ ดังนั้นเมื่อพิจารณาสถานะของห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกันจำเป็นต้องคำนึงว่าตามข้อ 1 ของภาคผนวก 3 ต่อมติของสภาสูงสุดแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2534 ฉบับที่ 3020 1 วัตถุทรัพย์สินของรัฐเช่นกองทุนที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยถูกจัดประเภทเป็นทรัพย์สินของเทศบาลทรัพย์สินของมอสโกและเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ตั้งแต่วินาทีที่ประชาชนเริ่มใช้สิทธิในการแปรรูปที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดโดยกฎหมายของ RSFSR ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2534 ฉบับที่ 1541 1 อาคารที่อยู่อาศัยที่มีการแปรรูปอพาร์ทเมนต์ (ห้อง) อย่างน้อยหนึ่งห้องถูกแปรรูปสูญเสียสถานะเป็นวัตถุ ตั้งอยู่เฉพาะในกรรมสิทธิ์ของเทศบาล ดังนั้นระบอบการปกครองทางกฎหมายของห้องใต้ดินไม่ว่าจะเป็นของเจ้าของร่วมของเจ้าของสถานที่หลายรายในอาคารที่อยู่อาศัยดังกล่าวหรือไม่ก็ตามควรถูกกำหนดอย่างแม่นยำในวันที่มีการแปรรูปอพาร์ทเมนต์แรกในบ้าน สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางในบ้านดังกล่าว (โดยเฉพาะห้องใต้ดิน) เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว - รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดชี้ให้เห็น: ในช่วงเวลาของการแปรรูปสถานที่แรกในบ้าน ต่อมาได้นำกฎหมายของรัฐบาลกลางมาใช้ (รวมถึงกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2535 หมายเลข 4218 1 “ บนพื้นฐานของนโยบายการเคหะของรัฐบาลกลาง” ข้อบังคับชั่วคราวเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมมาตรา 290 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและมาตรา 36 ของ รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) เพียงยืนยันว่าเจ้าของบ้านมีสิทธิ์การเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านแล้วและชี้แจงให้ชัดเจน แต่อย่าสร้างสิทธิ์ดังกล่าวอีกครั้ง

ตามการค้นพบของอนุญาโตตุลาการหาก ณ วันที่แปรรูปอพาร์ทเมนต์แห่งแรกนั้นสถานที่ชั้นใต้ดินของอาคารที่อยู่อาศัยนั้นมีจุดมุ่งหมาย (นับ, ก่อตัว) เพื่อการใช้งานอิสระเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาอาคารที่อยู่อาศัยและถูก เจ้าของบ้านไม่ได้ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนกลางจริง ๆ แล้วสิทธิในการแบ่งปันไม่มีเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของสถานที่เหล่านี้ พื้นที่ชั้นใต้ดินที่เหลือซึ่งไม่ได้จัดสรรเพื่อใช้โดยอิสระ กลายเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของบ้านในฐานะทรัพย์สินส่วนกลางของบ้าน

ช่วงสำคัญ:

วัตถุอสังหาริมทรัพย์อิสระคือห้องใต้ดินที่ออกแบบหรือสร้างขึ้นในช่วงเวลาของการแปรรูปอพาร์ทเมนต์แห่งแรกในบ้านเพื่อเป็นวัตถุที่มีไว้สำหรับการใช้งานอิสระ

เกณฑ์นี้ตามอนุญาโตตุลาการไม่ได้ขัดแย้งกับคำแถลงที่ว่าสถานที่ซึ่งมีระบบสาธารณูปโภคตั้งอยู่เป็นทรัพย์สินส่วนรวมของเจ้าของบ้าน เพื่อกำหนดระบอบการปกครองทางกฎหมายของห้องใต้ดิน (แยกต่างหาก) การมีการสื่อสารทางวิศวกรรมอยู่ในนั้นไม่ได้และไม่สำคัญเนื่องจากตั้งอยู่ในแต่ละห้องใต้ดินและไม่ได้อยู่ในตัวเองทำให้เกิดสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของเจ้าของบ้าน สำหรับสถานที่ที่จัดสรรไว้เพื่อใช้อย่างอิสระแล้วไม่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาอาคารที่พักอาศัย

เราสามารถพบตัวอย่างที่น่าสนใจหลายประการของการประยุกต์ใช้ข้อมติหมายเลข 13391/09 ในการปฏิบัติงานของศาลอนุญาโตตุลาการของรัฐบาลกลาง ดังนั้นตามมติของ Federal Antimonopoly Service ของดินแดนทางตะวันตกเฉียงเหนือลงวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-48167/2009 สมาคมเจ้าของบ้านจึงปฏิเสธข้อเรียกร้องต่อ KUGI สำหรับการยอมรับสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของห้องใต้ดิน ซึ่งตามใบรับรองจากสำนักออกแบบและสินค้าคงคลังได้รับการบันทึกไว้ในเอกสารทางบัญชีตั้งแต่ปี 2520 ในฐานะเวิร์กช็อปของช่างทำรองเท้า (อพาร์ตเมนต์เดิม) ในปี 2546 สิ่งอำนวยความสะดวกนี้ได้รับการสร้างขึ้นใหม่ (พื้นที่ลดลงเนื่องจากการจัดสรรหน่วยวัดปริมาณน้ำไปยังสถานที่แยกต่างหาก) ซึ่งเป็นผลมาจากการจดทะเบียนทรัพย์สินรองซึ่งไม่มีสถานที่ทางเทคนิค (ห้องระบายอากาศ, น้ำ เมตร แผงสวิตช์ ลิฟต์ ฯลฯ) ง.) ในทำนองเดียวกันชะตากรรมของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รอง (ชั้นใต้ดิน) ได้รับการแก้ไขในมติของ Federal Antimonopoly Service ของ North-West District ลงวันที่ 21 มีนาคม 2011 เลขที่ A56-36543/2009 และ Federal Antimonopoly Service ของ ภูมิภาคมอสโก ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2553 เลขที่ KG-A40/14250 10.

สำหรับข้อมูลของคุณ:

เจ้าของสถานที่ชั้นใต้ดินที่ได้รับการจัดสรรเป็นวัตถุอิสระและใช้สำหรับร้านค้า ร้านกาแฟ ร้านขายยา ฯลฯ มีหน้าที่รับผิดชอบบนพื้นฐานที่เท่าเทียมกับเจ้าของสถานที่รายอื่นในบ้าน ที่จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ว่าพวกเขาจะใช้หรือไม่ก็ตาม ทรัพย์สินดังกล่าว ท้ายที่สุดแล้วสถานที่เหล่านี้ยังเป็นส่วนหนึ่งของอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วย (มติของ Federal Antimonopoly Service of the Northern Territory เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2554 เลขที่ A56-7732/2010)

เกี่ยวกับการจัดวางสาธารณูปโภคในห้องใต้ดิน - วัตถุอสังหาริมทรัพย์อิสระ - มีหลายกรณีที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามมติ FAS SZO หมายเลข A56-9227/2008 ลงวันที่ 18 มกราคม 2553 ระบุว่าการมีระบบจ่ายน้ำเย็นและน้ำร้อนและระบบทำความร้อนในห้องใต้ดินไม่สามารถใช้เป็นพื้นฐานที่เพียงพอในการจำแนกห้องนี้เป็นห้องเสริม โดยเฉพาะอย่างยิ่งหาก มีความจำเป็นที่จะต้องใช้และบำรุงรักษาอุปกรณ์ที่อยู่ในห้องอย่างต่อเนื่องเพื่อสนองความต้องการของพื้นที่อื่น ๆ ของบ้านที่ไม่ได้รับการพิสูจน์ ข้อสรุปที่คล้ายกันจัดทำโดยผู้พิพากษาของ FAS UO ในมติหมายเลข F09-3319/10 C6 ลงวันที่ 12 พฤษภาคม 2553 เกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่ว่าการสื่อสารการขนส่งสาธารณะตั้งอยู่ในชั้นใต้ดิน (ท่อส่งความร้อนส่วนกลางพร้อมอุปกรณ์ทำความร้อน ท่อส่งน้ำเย็น ไรเซอร์พร้อมอุปกรณ์ปิด)

ควรสังเกตว่าในทางปฏิบัติมีหลายกรณีที่ชั้นใต้ดินซึ่งระบุด้วยสายตาว่าเป็นวัตถุอิสระนั้นในความเป็นจริงไม่ได้ถูกสร้างขึ้นอย่างเหมาะสมดังนั้นจึงอาจมีการโอนไปยังกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของบ้าน สถานการณ์ที่คล้ายกันได้รับการตรวจสอบโดยรัฐสภาของศาลภูมิภาคเชเลียบินสค์ตามมติหมายเลข 44 G-99/2010 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2553 ดังที่เห็นได้จากวัสดุที่ใช้ทำเคส ชั้นใต้ดินของอาคารที่อยู่อาศัย ที่จริงแล้วคือสถานที่ทั้งหมดของสิ่งอำนวยความสะดวกนี้ ได้รับการยอมรับให้เป็นกรรมสิทธิ์ของเทศบาลในช่วงทศวรรษ 1990 (ตามมติดังกล่าวข้างต้นของสภาสูงสุดแห่ง สหพันธรัฐรัสเซีย หมายเลข 3020 1) อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้นชั้นใต้ดินเป็นแบบเทคนิคและไม่ได้กำหนดการใช้งานอย่างอิสระ สถานที่พิพาทได้รับการสร้างขึ้นใหม่และนำไปใช้งานในรูปแบบที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเฉพาะในปี พ.ศ. 2547 ดังนั้นเจ้าของบ้านจึงมีโอกาสจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันทุกครั้ง การทดลองนี้ไม่ได้ข้อสรุปเชิงตรรกะเพียงเพราะวัสดุของคดีไม่ได้ให้หลักฐานเชิงสารคดีว่าอพาร์ทเมนต์แรกในอาคารที่อยู่อาศัยนี้ถูกแปรรูปเมื่อใดและสถานะของชั้นใต้ดินที่ถูกโต้แย้งในขณะนั้นเป็นอย่างไร (ตามหลักฐานทางอ้อม - "ใต้ดินทางเทคนิค ”) อย่างไรก็ตาม มีการสร้างแบบอย่างซึ่งสำคัญมาก

ชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินอิสระเพื่อวัตถุประสงค์ในการบริการ

การใช้ห้องใต้ดินในอาคารอพาร์ตเมนต์มีความหลากหลายมากซึ่งบางครั้งก็เป็นเรื่องยากมากที่จะกำหนดระบอบการปกครองทางกฎหมายโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่วัตถุถูกแยกออกและมีวัตถุประสงค์ที่เป็นอิสระ - ให้บริการที่อยู่อาศัยของบ้านและอาคารใกล้เคียง (สำหรับ เช่น การจ่ายความร้อน) ตามคำตัดสินของผู้พิพากษา FAS UO (มติหมายเลข F09-982/10 C6 ลงวันที่ 2 มีนาคม 2553) สถานที่ดังกล่าวไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ ห้องใต้ดินที่มีการโต้เถียงถูกนำมาใช้เพื่อให้บริการบ้านหลายหลังตั้งแต่สร้างบ้าน ในตอนแรกมีวัตถุประสงค์ที่เป็นอิสระ เป็นเป้าหมายของการบัญชีทางเทคนิคและการจดทะเบียน และไม่ได้อยู่ในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารพักอาศัยแห่งเดียว ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์เหล่านี้ HOA ถูกปฏิเสธการเรียกร้องในการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของห้องใต้ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของจุดทำความร้อนส่วนกลาง ซึ่งเป็นอุปกรณ์ที่เชื่อมต่อกับระบบการใช้ความร้อนของอาคารใกล้เคียงหลายแห่ง

ตามที่ระบุไว้ในตอนต้นของบทความชั้นใต้ดินขึ้นอยู่กับลักษณะวัตถุประสงค์ ฯลฯ อาจเป็นได้ทั้งทรัพย์สินส่วนกลางหรือทรัพย์สินของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ เมื่อพิจารณาสถานะของชั้นใต้ดินของบ้านจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ: คุณสมบัติของการออกแบบวันที่และความแตกต่างของการสร้างใหม่และการก่อตัวของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รองการมีการสื่อสารหน่วยควบคุม ฯลฯ เห็นได้ชัดว่าในกระบวนการสร้างข้อเท็จจริงที่ระบุไว้เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญและบริการสินค้าคงคลัง แต่นั่นไม่ใช่ทั้งหมด หากพบเหตุในการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อรับทราบสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของชั้นใต้ดินเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ควรใช้แนวทางที่รับผิดชอบในการเตรียมตัวสำหรับการพิจารณาคดี มีความจำเป็นต้องจัดการประชุมใหญ่ของเจ้าของและได้รับความยินยอมในการยื่นคำร้องที่เกี่ยวข้องในศาล รวมทั้งอนุญาตให้ห้างหุ้นส่วน (องค์กรการจัดการ บุคคลอื่น) เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของเมื่อพิจารณาการเรียกร้องในศาล

การโต้เถียงเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง องค์ประกอบใน MKD และความรับผิดชอบต่อสภาพของทรัพย์สินไม่ใช่เรื่องแปลก บางครั้งเจ้าของเองก็ไม่ได้ตระหนักถึงสิทธิและความรับผิดชอบของตน

เรียนผู้อ่าน! บทความนี้พูดถึงวิธีทั่วไปในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่แต่ละกรณีเป็นรายบุคคล หากท่านต้องการทราบวิธีการ แก้ไขปัญหาของคุณได้อย่างตรงจุด- ติดต่อที่ปรึกษา:

แอปพลิเคชันและการโทรได้รับการยอมรับตลอด 24 ชั่วโมงทุกวันและ 7 วันต่อสัปดาห์.

มันเร็วและ ฟรี!

มีอะไรรวมอยู่ในทรัพย์สินทั่วไปของอาคารอพาร์ตเมนต์ในปี 2563 และจะดูแลรักษาอย่างไร? ในอาคารอพาร์ตเมนต์ สถานที่ทั้งหมดไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง มีเจ้าของซึ่งเป็นตัวแทนโดยบุคคลหรือนิติบุคคลหรือรัฐ

และเจ้าของก็ต้องรักษาทรัพย์สินของตน แต่ตัวอาคารเองก็ต้องการการบำรุงรักษา และสิ่งนี้ต้องอาศัยความรู้ว่าใครรับผิดชอบอะไร คำว่าทรัพย์สินส่วนกลางครอบคลุมถึงอะไรที่เกี่ยวข้องกับอาคารอพาร์ตเมนต์ในปี 2020?

ช่วงเวลาพื้นฐาน

ความคิดเห็นเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินใน MKD ที่ไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนบุคคลจะถูกแบ่งออก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีทฤษฎีที่ว่าการบำรุงรักษาทรัพย์สินนี้ไม่สามารถรับรู้เป็นหนี้ของเจ้าของสถานที่ได้

นี่เป็นเหตุผลโดยข้อเท็จจริงที่ว่าจนถึงขณะนี้สต็อกที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นทรัพย์สินของรัฐ

อพาร์ทเมนท์ได้รับการแปรรูปและได้รับเจ้าของ แต่ทรัพย์สินส่วนกลางไม่สามารถโอนไปอยู่ในมือของเอกชนได้ดังนั้นจึงยังคงเป็นทรัพย์สินของรัฐ

จากข้อเท็จจริงที่ว่าทรัพย์สินสาธารณะเป็นของรัฐ เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าบำรุงรักษา

ผู้เสนอทฤษฎีนี้ถือว่าบรรทัดฐานที่ว่าค่าธรรมเนียมที่อยู่อาศัยยังครอบคลุมการชำระค่าบำรุงรักษาในอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วยว่าผิดกฎหมาย

แน่นอนว่าทฤษฎีข้างต้นไม่สามารถถือว่าถูกต้องได้ ไม่เพียงแต่ในทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเหตุผลด้วย ไม่มีและไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้เพียงคนเดียว

เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้ร่วมกันและมีหน้าที่ดูแลทรัพย์สินนี้ แต่ทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ทั่วไปควรเข้าใจอะไรบ้าง?

มันคืออะไร

ในอาคารอพาร์ตเมนต์ ทรัพย์สินส่วนกลางคือส่วนประกอบทั้งหมดของอาคาร ยกเว้นสถานที่ส่วนบุคคล

สัญลักษณ์ของ OI คือใช้เพื่อจุดประสงค์ในการให้บริการมากกว่าหนึ่งห้อง กล่าวคือ ไม่ใช่ทรัพย์สินของผู้อื่น

ส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นสมส่วนกับจำนวนพื้นที่ที่เป็นเจ้าของในอาคาร

ในเวลาเดียวกันหุ้นนี้ไม่สามารถจัดสรรในรูปแบบได้และด้วยเหตุนี้จึงห้ามมิให้รับรายได้ส่วนบุคคล

สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันในอาคารอพาร์ตเมนต์จะปรากฏขึ้นพร้อมกับการได้มาซึ่งสิทธิในการเป็นเจ้าของสถานที่ในบ้าน

นอกจากนี้ ยังมีภาระผูกพันแบบมีเงื่อนไขเกี่ยวกับ OI อีกด้วย ซึ่งหมายความว่าสิทธิ์ในทรัพย์สินทางปัญญาไม่สามารถเป็นเป้าหมายของการทำธุรกรรมหรือโอนจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งได้

การได้รับสิทธิในสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะทำให้เจ้าของมีส่วนร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางโดยอัตโนมัติในขณะที่บรรทัดฐานนี้ไม่ขึ้นอยู่กับความประสงค์ของเขาอย่างแน่นอน

สิ่งนี้รวมอะไรบ้าง?

องค์ประกอบของทรัพย์สินที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นเรื่องปกติในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการเปิดเผยในกฎการบำรุงรักษาทรัพย์สินในอาคารอพาร์ตเมนต์:

บันได โถงทางเดิน ห้องโถง ลิฟต์ ห้องใต้หลังคา ห้องเทคนิคพร้อมระบบสื่อสารและอุปกรณ์
หลังคา;
ผนังรับน้ำหนัก แผ่นพื้นระเบียง แผ่นพื้น ฯลฯ
การเปิดประตูและหน้าต่างในพื้นที่ส่วนกลาง
อุปกรณ์ที่ใช้ในการดูแลรักษาบ้าน
ที่ดินใต้อาคารและอาณาเขตใกล้เคียงโดยกำหนดเขตไว้ชัดเจน
วัตถุอื่น ๆ ที่กำหนดไว้สำหรับบริการบ้าน
การจัดหาทรัพยากรภายในและระบบระบายน้ำ

องค์ประกอบบางประการของ ICD อาจก่อให้เกิดข้อพิพาทได้ ตัวอย่างเช่น ระบบอินเตอร์คอมเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์หรือไม่?

อินเตอร์คอมจัดเป็นทรัพย์สินร่วมตาม แต่ผู้เช่ามีสิทธิ์กำหนดวิธีบำรุงรักษา

นี่อาจเป็นบริการจากบริษัทจัดการ การสรุปข้อตกลงกับองค์กรบุคคลที่สาม หรือการโทรหาผู้เชี่ยวชาญตามความจำเป็น

มาตรฐานทางกฎหมาย

ข้อ 1 ของมาตรา 290 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดไว้ล่วงหน้าว่าในที่อยู่อาศัยหลายอพาร์ตเมนต์ สถานที่รวม โครงสร้างรับน้ำหนักของอาคาร และอุปกรณ์ที่ใช้ในการดูแลรักษาบ้านถือเป็นทรัพย์สินร่วมกันของเจ้าของ

ส่วนที่ 2 ของมาตรา 36 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดให้เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์มีสิทธิในการครอบครองและใช้งานโดยไม่มีเงื่อนไข

สิทธิในการกำจัดจะขึ้นอยู่กับกฎที่กำหนดโดยรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

การใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ภายใต้รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์มีภาระในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ส่วนแบ่งของค่าใช้จ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของเจ้าของในการบำรุงรักษาจะถูกกำหนดโดยปริมาณการมีส่วนร่วมในสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน

ในทางปฏิบัติมีลักษณะเช่นนี้ ผู้พักอาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ทุกคนมีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินส่วนกลางเหมือนกัน และทุกคนจำเป็นต้องมีส่วนร่วมในการบำรุงรักษา

จำนวนค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าของแต่ละคนจะพิจารณาจากพื้นที่ของสถานที่ที่เขาเป็นเจ้าของเป็นการส่วนตัว

กฎเนื้อหาพื้นฐาน

การตรวจสอบทรัพย์สินส่วนกลางซึ่งดำเนินการร่วมกันโดยเจ้าของสถานที่และบุคคล
การเตรียมโครงข่ายจ่ายพลังงานทางวิศวกรรมและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องสำหรับการให้บริการไฟฟ้า
จัดให้มีอุณหภูมิที่เหมาะสมในจัตุรัสสาธารณะ
แสงสว่างในพื้นที่ส่วนกลางและการทำความสะอาด
การปฏิบัติตามความปลอดภัยจากอัคคีภัย
การกำจัดขยะในครัวเรือน
ดูแลองค์ประกอบการจัดสวนที่อยู่ในอาณาเขตของบ้าน
การเตรียมอาคารให้พร้อมเปิดดำเนินการตามฤดูกาล
การซ่อมแซมในปัจจุบันและที่สำคัญ

สำหรับการดูแลรักษาประตูและหน้าต่างของสถานที่ที่เป็นของเจ้าของ เนื่องจากสถานที่เหล่านี้ไม่รวมอยู่ในสถานที่ การดูแลจึงดำเนินการโดยเจ้าของโดยตรง

ตัวอย่างเช่น ระเบียงเป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือไม่? หากเรากำลังพูดถึงการซ่อมแซมระเบียงโดยเป็นส่วนหนึ่งของส่วนหน้าก็ใช่

แต่ถ้าคุณต้องการป้องกันระเบียงเคลือบและปรับปรุงให้ดีขึ้นนี่เป็นข้อกังวลส่วนตัวของเจ้าของอพาร์ทเมนท์

ใครเป็นผู้จัดการ IP?

ที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของจะเลือกบริษัทจัดการที่เหมาะสม และหลังจากสรุปข้อตกลงที่เหมาะสมแล้ว ความรับผิดชอบทั้งหมดในการบำรุงรักษาบริษัทจัดการก็จะถูกมอบหมายให้กับบริษัทนั้น

องค์กรการจัดการซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของทำสัญญากับบริษัทจัดหาทรัพยากรและองค์กรที่ให้บริการและดำเนินงานเกี่ยวกับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาบ้านและยังดำเนินการตามคำสั่งที่ที่ประชุมสามัญใช้

ผู้อยู่อาศัยยังชำระค่าบริการด้านการจัดการด้วย แต่เจ้าของสามารถจัดการทรัพย์สินส่วนกลางได้อย่างอิสระหรือผ่านการจัดตั้ง HOA (สมาคมเจ้าของบ้าน)

ชุมชนดังกล่าวประกอบด้วยเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์

HOA แก้ไขปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาบ้าน รวมถึงการมีปฏิสัมพันธ์กับองค์กรบุคคลที่สาม หากจำเป็นต้องมีบริการดังกล่าว

เจ้าของที่ไม่รวมอยู่ในโครงสร้างได้ทำข้อตกลงในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอุปกรณ์กับห้างหุ้นส่วน

วิธีการจัดการบ้านนั้นผู้พักอาศัยจะเป็นผู้เลือกเองในการประชุมทั้งบ้าน ในการอนุมัติคำวินิจฉัยนั้น สองในสามของคะแนนเสียงทั้งหมดก็เพียงพอแล้ว

ค่าบำรุงรักษามาจากไหน?

เจ้าของจะจ่ายค่าบำรุงรักษาตามขนาดของส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลางตามสัดส่วนของพื้นที่เป็นตารางฟุตของสถานที่

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่พักสาธารณะจะรวมอยู่ในค่าเช่าและรวมอยู่ในรายการการชำระเงินภาคบังคับ

จำนวนเงินที่จ่ายจะถูกกำหนดโดยบริษัทจัดการหรือตามการประมาณการที่ร่างขึ้นและจำนวนเงินหารตามสัดส่วนระหว่างเจ้าของ

วิธีเพิ่มเติมในการรับเงินทุนสำหรับการบำรุงรักษาสถาบันการศึกษาคือการส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลาง (พื้นที่ส่วนกลาง, ที่ดิน) ให้กับ ที่ประชุมใหญ่จะเป็นผู้ตัดสินใจด้วย

ตามองค์กรจัดการหรือ HOA ตามคำขอของประชาชนพวกเขามีหน้าที่ต้องให้ข้อมูลเกี่ยวกับความต้องการใช้เงินที่รวบรวมไปในราคาที่กำหนดสำหรับงานและบริการสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมบ้านตามปริมาณ และรายการบริการที่มีให้

หากมีการให้บริการที่มีคุณภาพไม่เพียงพอองค์กรที่ปฏิบัติงานจะต้องลดจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง

ข้อเท็จจริงของความไม่เหมาะสมจะต้องได้รับการบันทึกโดยการกระทำที่เหมาะสมซึ่งร่างขึ้นโดยคณะกรรมการการเลือกตั้งของเจ้าของ

หากความต้องการของผู้อยู่อาศัยในการลดค่าธรรมเนียมหรือการปรับปรุงคุณภาพการบริการไม่เป็นที่พอใจ พวกเขามีสิทธิ์ไปขึ้นศาล

นอกจากนี้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของอาจตัดสินใจเปลี่ยนแปลงองค์กรการจัดการ

จัดทำรายงานการตรวจสอบ

ควรทำการตรวจสอบอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นประจำเพื่อตรวจสอบสภาพทางเทคนิคของอาคาร หากจำเป็น ก็สามารถดำเนินการตรวจสอบที่ไม่ได้กำหนดไว้ได้

ค่าคอมมิชชันรวมถึงเจ้าของบ้านและตัวแทน บางครั้งอาจมีผู้เชี่ยวชาญภายนอกหลายคนเข้ามาเกี่ยวข้องหากต้องการความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

จากผลการตรวจสอบจะมีการจัดทำรายงานขึ้น รายงานการตรวจสอบทางเทคนิคของ MKD ประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับสภาพที่แท้จริงของโครงสร้างอาคาร อุปกรณ์ทางเทคนิคภายใน และข้อบกพร่องที่ระบุ

วิดีโอ: ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ ที่ดิน

จากการตรวจสอบทางเทคนิคของบ้าน ข้อบกพร่องในอาคารและความเสียหายต่อองค์ประกอบแต่ละส่วนจะถูกระบุทันที สาเหตุของการเกิดขึ้นจะถูกกำหนด และรายการและองค์ประกอบของงานซ่อมแซมที่จำเป็นได้รับการพัฒนา

นอกจากนี้ยังช่วยให้องค์กรจัดการสามารถกำหนดแผนงานในระยะใกล้และอนาคตได้

บริษัทจัดการจัดทำข้อเสนอเกี่ยวกับระยะเวลาของการซ่อมแซมตามปกติ ปริมาณงานที่ต้องการ ขั้นตอนการจัดหาเงินทุนในการซ่อมแซม ค่าวัสดุ ฯลฯ ตามแนวทางดังกล่าว

โปรแกรมที่พัฒนาจะถูกส่งไปยังเจ้าของเพื่อขออนุมัติ อาจมีการปรับเปลี่ยนแผนตามความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัย

และตามแผนที่ได้รับอนุมัติจะมีการกำหนดจำนวนเงินสำหรับการบำรุงรักษาวัตถุทางการศึกษา ตามรายงานการตรวจสอบตัวอย่างทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์:

หากจำเป็นต้องยกเครื่องครั้งใหญ่

การยกเครื่องอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการควบคุมโดยโครงการพิเศษระดับภูมิภาค

หน่วยงานท้องถิ่นได้รวบรวมรายชื่อบ้านที่ต้องการการซ่อมแซมครั้งใหญ่ และวัตถุเหล่านี้รวมอยู่ในแผนทั่วไป

สำหรับแต่ละบ้าน จะมีการกำหนดขอบเขตงาน ระยะเวลาของการสร้างเสร็จ และจำนวนเงินที่ชำระ

นับจากนี้เป็นต้นไป การชำระค่าซ่อมแซมใหญ่จะรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว และจะดำเนินการตามมาตรการที่จำเป็นตามเวลาที่กำหนด

แต่การตัดสินใจเกี่ยวกับความจำเป็นสามารถทำได้โดยการประชุมใหญ่ของเจ้าของ โดยปกติเหตุผลคือผลลัพธ์ที่ไม่น่าพึงพอใจของการตรวจสอบทางเทคนิค

ผู้อยู่อาศัยตัดสินใจว่าจะจัดตั้งกองทุนซ่อมแซมทุนอย่างไร (ในบัญชีของผู้ประกอบการในภูมิภาคหรือเงินฝากธนาคารพิเศษ) และค่าธรรมเนียมควรเป็นเท่าใด

การตัดสินใจของการประชุมสามัญจะถูกบันทึกเป็นรายงานการประชุม ซึ่งจะถูกโอนไปยังผู้ดำเนินการระดับภูมิภาค โปรโตคอลจะแสดงข้อมูลต่อไปนี้:

จำนวนเงินทุนที่ผู้อยู่อาศัยยินดีรวบรวมทุกเดือน
ประเภทของงานที่ต้องการ
กำหนดเวลา;
วิธีการจัดตั้งกองทุน

รหัสที่อยู่อาศัย N 188-FZ | ศิลปะ. 36 อาคารที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

มาตรา 36 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย สิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (ฉบับปัจจุบัน)

3) หลังคาที่ล้อมรอบโครงสร้างรับน้ำหนักและไม่รับน้ำหนักของบ้านที่กำหนดเครื่องกลไฟฟ้าสุขาภิบาลและอุปกรณ์อื่น ๆ (รวมถึงโครงสร้างและ (หรือ) อุปกรณ์อื่น ๆ ที่ออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าคนพิการสามารถเข้าถึงสถานที่ในอพาร์ตเมนต์ได้โดยไม่ จำกัด อาคาร) ตั้งอยู่ในบ้านนี้ภายนอกหรือในอาคารและให้บริการมากกว่าหนึ่งห้อง

4.1. การปรับเปลี่ยนทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อให้แน่ใจว่าคนพิการสามารถเข้าถึงสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้อย่างไม่ จำกัด ตามข้อกำหนดที่ระบุไว้ในส่วนที่ 3 ของข้อ 15 ของประมวลกฎหมายนี้ได้รับอนุญาตโดยไม่ต้องมีการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่ ในอาคารอพาร์ตเมนต์เฉพาะในกรณีที่มีการปรับเปลี่ยนดังกล่าวโดยไม่ต้องดึงดูดเงินทุนจากเจ้าของที่ระบุ

รหัสบีบี
ข้อความ

ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์มีผลอย่างไร?

แบ่งปันสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกันในอาคารอพาร์ตเมนต์

ข้อ จำกัด เกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของสถานที่ในการกำจัดทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์มีอะไรบ้าง?

ช่วงเวลาพื้นฐาน

มันคืออะไร

สิ่งนี้รวมอะไรบ้าง?

มาตรฐานทางกฎหมาย

การใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ภายใต้รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

กฎเนื้อหาพื้นฐาน

ใครเป็นผู้จัดการ IP?

ค่าบำรุงรักษามาจากไหน?

จัดทำรายงานการตรวจสอบ

หากจำเป็นต้องยกเครื่องครั้งใหญ่

อ่านด้วย