Обмен недвижимости - не самый простой и удобный способ изменения и улучшения жилищных условий. И всё-таки всегда будет актуален вопрос о том, как обменять квартиру на квартиру. Такого плана сделка в альтернативном её варианте предполагает гораздо более быстрый переезд на новое место, да и хлопот участникам от приготовления и совершения сделки значительно меньше. Существуют самые разные возможности и множество способов того, как обменять квартиру на квартиру. Наверное, нет экспертов по недвижимости, которые не обсуждали бы и не классифицировали каждый случай. В этой статье будет предоставлен список обычного пакета документов, который придётся собрать до того, как обменять квартиру на квартиру.

Причины обмена и цели

Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае. Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки. Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни. Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные - сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров. Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться. Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при или отселении взрослых детей в отдельное жильё. Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже. Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.

Варианты

В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности. Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала. Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку. Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать. В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям. С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять. Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Риски

И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить. Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).

Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой. Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой. Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает. Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in

Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира. В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным. Способ удобный и быстрый - вся сделка занимает от силы три дня. Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка - ничуть не экзотика. Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости. Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Обмен с ипотекой

Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто. Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит. Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.

Техническая сторона этой сделки заключается в том, что единовременно заключены бывают не один, а два договора: один из них - по продаже, а второй - по покупке. Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно. Кроме того, на квартиру банком налагается обременение одновременно с переоформлением, и это в дальнейшем не позволит новому владельцу продать эту недвижимость до полного расчёта по долгу.

Обмен с муниципальной собственностью

Ещё одна разновидность - обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот. Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной. Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять. Все граждане страны имеют одинаковое право претендовать на лучшие жилищные условия. Можно сменить район или расширить жилплощадь, но единственный способ, который позволяет сделать это, - обмен квартиры на новую.

Способы купли и продажи здесь работать не могут. Даже обмен в этом случае будет достаточно затруднён по сравнению с приватизированными квартирами. Очень много бумаг придётся собрать владельцу муниципального жилья, а владелец приватизированного практически никакой выгоды от обмена не получит. Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя. А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность. Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное. Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях - здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.

Налог и пакет документов

И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена - налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа. Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона - покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены. Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.

О пакете документов лучше всего говорит список содержимого:

1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт.

3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.

4. Документ оценочной стоимости квартиры после оценки недвижимости.

5. Документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении и паспорта проживающих).

6. Свидетельства о расторжении или заключении брака (если недвижимость приобретена до развода, для сделки нужно письменное согласие бывших супругов).

7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли).

Гарантии

Сделки, заключающиеся в обмене одной недвижимости на другую, всегда более сложны, чем обычная купля-продажа. Эта процедура наверняка потребует профессионального подхода, но даже и в этом случае существуют определённые риски. Теряется большое количество времени и прилагаются гораздо большие усилия.

Только привлечение услуг грамотного риелтора некоторым образом экономит время и нервы. Особенные риски существуют в проверке документов. Специалист из агентства недвижимости сможет предотвратить хотя бы эти неприятности, связанные с обменом вторичного жилья. Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность если чьи-либо права оказались нарушенными.

Междугородний обмен

Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород. Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём. А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально.

Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия. Организация таких сделок чрезвычайно сложна. Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.

Прямой обмен и альтернативный

Есть два основных способа квартирного обмена между городами - по прямой и альтернативной технологиям. Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон. Самое сложное - поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами. Второй способ - встречная покупка (альтернатива). Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка). Одно из самых важных обстоятельств - увязка по времени всех ступеней сделки, которую нужно подготовить так, чтобы ни на одном из её этапов не возникло проволочки. Также ключевым моментом является и проведение расчётов. Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка. Вся сумма, предназначенная для приобретения квартиры, в день подписания документов и договора закладывается в ячейку, к которой продавец получает доступ лишь после государственной регистрации договора, после чего он автоматически становится владельцем этой жилой площади.

Если обмен возможен, необходимо собрать ряд документов: заявление нанимателя, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, в том числе и временно отсутствующими; оригинал ордера или договора найма; справка о лицах, проживающих на данной жилплощади; справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нужно заручиться письменным согласием органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Далее между нанимателями, желающими совершить обмен, подписывается договор об обмене жилыми помещениями. Его оригинал представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Содержание:

• Как обменять квартиру правильно.

Как обменять квартиру

ЕГРН: Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ведет РОСРЕЕСТР - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.С 02.01.2017 г реестр объектов недвижимости и прав на них ведется в электронном виде. 6. Заявления в Росреестр: Подать заявление в Росреестр можно через МФЦ - многофункциональные центры «Мои документы» независимо от места нахождения объекта недвижимости.Росреестр закрывает свои офисы приема-выдачи документов.
7. Подтверждение права собственности: Свидетельство о государственной регистрации права собственности теперь не выдается.Единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в ЕГРН, поэтому после регистрации права собственности новому правообладателю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая полные и достоверные сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях прав. 8.

Как происходит обмен квартир

Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц.3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион рублей.4.

Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией в соответствии с настоящей статьей сумм.

Как совершить обмен квартирами без купли продажи

Важно

В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия; Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Как совершить обмен квартир Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий. И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом.
И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать.

Жилищный консультант

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен. Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.
Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

• Налоговый вычет

В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.

Внимание

При осуществлении сделки обмена жилья, так же как и при заключении договора купли-продажи, у покупателя и продавца возникают налоговые обязательства. Договор мены также является основанием для получения имущественного вычета для каждой из сторон соглашения.

Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме. Налоговые обязательства при обмене жилья В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой.

Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой в 2018

Обмен приватизированного жилья Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой. Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Как обменять квартиру без доплаты в 2018 году

Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно. Пример №2. Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн.

420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб.

Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно. Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья.

В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью, потому что, по сути, включает в себя элементы весьма трудоёмкой сделки купли-продажи квартиры. Чтобы правильно подготовиться к этой сделке, полезно предварительно ознакомиться с содержанием статей о покупке и о продаже квартир, которые Вы найдёте на этом сайте.

При совершении обмена, человек, который желает сменить своё жильё на другое, равноценное, лучшее, или более экономичное, неизбежно выступает одновременно и в роли «как бы продавца», и в роли «как бы покупателя». Он вынужден готовить свою квартиру к обмену, придавая ей товарный вид. Ему приходится собирать и восстанавливать множество документов на свою недвижимость. И, одновременно, он должен проверять предлагаемую ему для обмена квартиру своего контрагента как на чистоту в прямом смысле этого слова, так и на чистоту в её юридическом понимании.

Естественно, он может нанять риелтерскую фирму, которая возьмет на себя все вопросы по проверке документации на квартиру, имеющуюся у его контрагента. Риелтерская фирма проверит подлинность правоустанавливающих документов, определит, не имеет ли жилплощадь, предлагаемая к обмену, каких-либо обременений, и не чреват ли этот вариант неприятными сюрпризами, типа небритого маргинала, явившегося из мест лишения свободы, и претендующего на «свой угол».

Однако оставим риелтеров ленивым.

Здесь мы поговорим о том, как самостоятельно обменять квартиру. Мы раскроем Вам «правила игры», и проинструктируем, как им следовать, чтобы в результате сделки получить желаемую жилплощадь, и, кроме того, иметь возможность с удовольствием подсчитать, сколько Вы сэкономили на риэлтерских услугах, и что Вы сможете купить на эти деньги для обстановки новой квартиры.

А что есть у Вас

Прежде всего, задумайтесь о том, что предлагаете в обмен Вы сами. Приватизировано ли Ваше жилье, или оно находится в муниципальной собственности. Если это так, то обязательно приватизируйте его. Дело в том, что обменять жилплощадь, которой владеют по договору социального найма, намного сложнее, а порой и просто невозможно, да и цена её на рынке недвижимости при сделках купли-продажи существенно ниже. Соответственно, при равных качественных характеристиках квартир, не приватизированная квартира, скорее всего, будет обмениваться с доплатой.

Но и при обмене приватизированной квартиры существует масса нюансов, которые следует учитывать. Ситуация обмена приватизированной квартиры на приватизированную квартиру является, как бы, зеркальной. Потому что то, о чем сейчас пойдёт речь, в одинаковой степени относится и к Вашей квартире, и к квартире того человека, с которым Вы намерены поменяться.

Если Вы живёте не один, или в квартире зарегистрировано проживание других людей, то Вам придется к общему пакету документов, необходимых для регистрации сделки, приобщить письменное согласие на совершение обмена от всех этих людей. Этот документ должен быть составлен и подписан в присутствии нотариуса, который и заверит их подписи.

Согласие на обмен должно быть получено от всех лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади, при этом совершенно неважно, являются они Вашим родственниками или нет. Также, согласие должно быть получено и от лиц, которые не проживают в этой квартире, но по закону имею на неё какие-либо права. В частности, это разведённый супруг или супруга, какой-либо другой совладелец, находящийся на срочной военной службе или в длительной командировке.

Из органов опеки и попечительства следует получить разрешение на обмен, если в квартире зарегистрировано проживание недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, равно как и несовершеннолетних. При этом органы опеки и попечительства вправе не выдать такое разрешение, если после обмена квартиры, условия проживания несовершеннолетних и других лиц, находящихся под опекой, ухудшатся.

Документы

А теперь перечислим документы, которые необходимо предоставить для обмена приватизированной квартиры, а также, в случае если Ваш контрагент тоже имеет приватизированную квартиру, следует потребовать их от него.

Ещё раз акцентируем Ваше внимание на том, что обмен приватизированными квартирами подразумевает зеркальные действия сторон. Естественно, могут быть некоторые нюансы и детали, но общий принцип остается неизменным.

Так вот, документы…

Прежде всего, это заявление собственника в местный орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по форме, предложенной этим органом. Туда же представляют правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по оплате квартплаты и коммунальных платежей, справку из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество, Подаются документы из БТИ, в частности технический паспорт, поэтажный план и экспликация.

Перед подачей документов, Вы будете должны заплатить госпошлину за регистрацию сделки. Платёжные реквизиты и сумму платежа лучше всего узнать непосредственно в офисе местного органа при регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Подлинник квитанции об оплате госпошлины приложите к комплекту документов.

Регистрирующий орган, на основании представленных документов, производит регистрацию договора мены, который стороны сделки по обмену квартирами подписывают в присутствии нотариуса.

Типовой договор мены легко найти в Интернете. Кроме того, практически все нотариальные конторы предоставляют услугу по составлению такого договора.

В договоре мены должна быть указана цена обеих квартир. Однако тут есть одна тонкость.

Сколько стоит

А действительно, сколько стоят квартиры?

Дело в том, что люди, когда меняются квартирами, как бы признают, что эти квартиры являются равноценными. Они и являются таковыми для них, с точки зрения потребительских качеств, иначе обмен не имел бы смысла.

Однако обмениваемые квартиры очень редко имеют одинаковую рыночную стоимость.

Для определения рыночной стоимости квартир можно пригласить профессионального и имеющего лицензию оценщика. Таким образом, Вы сможете узнать разницу в стоимости квартир, и определиться с доплатой.

Но чаще всего, участники обмена договариваются о доплате самостоятельно, определяя её как бы «на глаз». Это именно тот случай, когда «согласие есть продукт при взаимном непротивлении сторон».

Тем не менее, в договоре стоимость квартир указывается как одинаковая. Это для удобства, и для того, чтобы та сторона, которая получает доплату, не платила бы с этой суммы налог. Вполне нормальная и невинная уловка, когда доплата производится после совершения сделки из рук в руки, но, как правило, в присутствии нотариуса.

Однако в этой ситуации можно ненароком заиграться. Дело в том, что регистрирующий орган, анализируя документы, может прийти к выводу, что рыночная стоимость обмениваемых квартир существенно различается, и на этом основании признать договор мены недействительным.

С момента государственной регистрации договора, возникает право собственности на квартиры у обеих сторон сделки.

Иногда, одна из сторон сделки по обмену квартирами не имеет квартиру для обмена на момент подготовки сделки.

Что это значит?

Это значит, что некто очень заинтересован в приобретении именно такой квартиры, как у Вас. Его устраивает и сама квартира, и район, где она расположена, и цена. Но ему нечего предложить взамен. То-есть, равноценной квартиры он не имеет. Поэтому, он за свои средства, приобретает квартиру, равноценную той, которая есть у Вас. При этом с вами согласуется район её расположения и некоторые прочие условия.

Эта операция называется альтернативной сделкой или скрытым обменом.

Нужно признать, что такой метод обмена очень удобен, потому что сокращает время подбора нужного варианта, создаёт оптимальные условия для проведения многоступенчатых сделок по обмену.

Альтернативная сделка оформляется посредством заключения договора купли-продажи. Естественно, как и договор мены, договор купли-продажи регистрируется в местном органе по регистрации прав собственности на недвижимость и сделок с ней.

Будьте бдительны

Как при заключении договора мены, так и при заключении договора купли-продажи, внимательно исследуйте документы на квартиру и документы её владельца. «Излишняя» дотошность и придирчивость в таких делах не помешает. Если Ваш контрагент является добросовестным человеком, он всё поймёт правильно, и, очевидно, сам проявит аналогичное внимание к документам, представленным Вами.

Если у сторон появились сомнения, обратитесь к профессиональным риелторам или юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Кроме того, нотариус, который заверяет Ваши подписи под договором, обязан проверить документы, на основании которых совершается данная сделка. Это служит дополнительной гарантией «чистоты» сделки.

Несколько по иному совершается сделка по обмену муниципального жилья.

Сразу следует сделать оговорку, что обменять приватизированное жильё на жильё муниципальное напрямую, практически невозможно. Сначала муниципальную квартиру придётся приватизировать.

А вот совершить обмен одной муниципальной квартиры на другую муниципальную квартиру можно, но лишь при согласии на сделку наймодателей этих жилых помещений. При этом существует множество оснований, по которым совершение этой сделки станет не возможным.

Муниципальная квартира не может быть обменена на аналогичную квартиру, если её нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма квартиры.

Недействительной будет такая сделка и в случаях, если на квартиру наложен арест, если она является предметом залога, если право пользования ей оспаривается в судебном порядке.

Не подлежит обмену квартира, относящаяся к специальному ведомственному фонду или являющаяся квартирой в общежитии.

Не может участвовать в сделке по обмену помещение, признанное непригодным для проживания, или если дом, в котором она распложена, подлежит сносу, переоборудованию или предназначен для использования в иных целях.

Регистрирующий орган не оформит сделку в случае, если её условия предполагают существенное ухудшение условий проживания одной из сторон, или одна из сторон, после её совершения, станет нуждаться в улучшении своих жилищных условий.

И снова о документах

Если таких препятствий для совершения обмена двумя муниципальными квартирами не существует, то необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

• Заявление нанимателя муниципального жилья (ответственного квартиросъёмщика), которое должны подписать в знак своего согласия на совершение сделки все члены семьи, достигшие совершеннолетия, в том числе и те, которые в данный момент в этой квартире не проживают.
• Оригиналы и копии ордера и договора социального найма муниципальной квартиры.
• Выписку из домовой книги с информацией обо всех лицах, на данный момент проживающих в этой квартире.
• Справку из ЖЭКа или его аналога, об отсутствии задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.

Как и в случае с обменом приватизированного жилья, для совершения сделки необходимо предоставление согласия органов опеки и попечительства, если в обмениваемой муниципальной квартире проживают недееспособные лица, лица с ограниченной дееспособностью и несовершеннолетние.

При совершении обмена, условия проживания этих категорий граждан не могут быть ухудшены.

Когда все перечисленные выше документы собраны, и при соблюдении перечисленных выше условий, обменивающиеся стороны (наниматели) подписывают договор мены. Этот договор представляется каждым из нанимателей своему наймодателю для получения согласования на совершение обмена.

Наймодатель согласует или отказывает в письменной форме согласовать заявление, поданное заявителем. На рассмотрение такого заявления по закону наймодателю отводится десять дней. Поэтому не стесняйтесь и торопите неповоротливых чиновников, если время начинает «зашкаливать» за рамки приличия.

Когда такое согласование получено, каждое из лиц, обменивающихся муниципальными квартирами, заключает договор социального найма жилья со своим новым наймодателем, после чего обмен считается совершенным.

После совершения обмена, следует зарегистрировать договор мены в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На этом, процедура обмена квартирами считается завершённой, и, в случае с приватизированными квартирами, стороны становятся собственниками нового жилья, а лица, пользующиеся своими квартирам по договору социального найма, становятся нанимателями нового жилья.

Юрисконсульт Василий Юрченко, специально для рмнт.ру

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала сайт рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника , другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» - именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен , достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться , а также - совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с , все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

• ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
• ·​ Кадастровый паспорт помещения;
• ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
• ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала сайт хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в , способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.